Vanuit een vastgoedperspectief legt het Maankwartier het af tegen de Markthal

De afgelopen jaren heb ik met regelmaat mijn blog Visie op Vastgoed gepubliceerd en rondgestuurd. Daar is de klad in gekomen. Een van de redenen is dat ik nog steeds analyses, columns en interviews schrijf voor Vastgoedmarkt, de publicatie waaraan ik 15 jaar leiding heb gegeven. Soms is genoeg, ook genoeg. Op het altijd weer aangename Preuvenemeet van 22 augustus in Maastricht vertelde een aantal vastgoedpersoonlijkheden me het betreuren dat ik geen blogs meer rondstuurde en dat ze die misten. Een onafhankelijke, kritische, betrokken, eigenzinnige en gepassioneerde vrije stem in het commercieel vastgoed wordt blijkbaar gelukkig gemist. Vandaar dat ik heb besloten weer te starten met mijn blogs, niet meer eens per week, zoals vroeger, maar met een zekere regelmaat.

De eerste aflevering van deze ‘herleefde’ blog gaat over het prestigieuze Maankwartier in Heerlen, een vastgoedproject waar ik meer over heb geschreven en dat niet bepaald in positieve zin. Op 31 augustus – morgen dus – wordt het Maankwartier officieel geopend, overigens zonder dat dit binnenstedelijk megavastgoedproject voltooid is. Een goede gelegenheid om er nog eens iets over te schrijven.

La Rotonda

Op 10 september 2018 hield ik een vastgoedlezing voor de Zuid-Limburgse vastgoedsociëteit La Rotonda in Valkenburg. Daarin probeerde ik middels een vergelijking tussen de vastgoedprojecten Markthal Rotterdam en Maankwartier Heerlen duidelijk te maken waarom het laatste vastgoedproject er beter niet had kunnen komen. Tenminste vanuit een vastgoedperspectief, want ik realiseer me dat dat voor een aantal Heerlenaren emotioneel vloeken in de kerk is. Die vinden het Maankwartier fantastisch, baanbrekend, vernieuwend en minstens zo goed als het Guggenheim Museum in Bilbao. Met kunstenaar Michel Huisman als een soort verbeterde versie van architect Frank Gehry. Dat mag natuurlijk, maar ligt wel buiten de werkelijkheid.

Nu het Maankwartier op 31 augustus officieel opengaat, zet ik hetgeen ik in september 2018 bij La Rotonda betoogde, nog eens bij elkaar. Een ding is helder: het afgelopen jaar is de commerciële en financiële levensvatbaarheid van het Maankwartier er niet beter op geworden, wat ook de direct betrokkenen – met name woningcorporatie Weller en een deel van het Heerlens College en de zelfbenoemde ‘bouwmeester’ Michel Huisman – blijven roepen. Ik houd dus vast aan mijn eerdere stelling dat het Maankwartier ‘niet professioneel’ is opgezet en overbodig is, en een hele dure last legt op de toch al zo moeizame positie van krimpstad Heerlen. De gevolgen daarvan, met name vanuit binnenstedelijk ruimtegebruik, zullen nog decennia voelbaar en zichtbaar zijn. Door dit project te vergelijken met een wel succesvol vastgoedproject, de Markthal Rotterdam, maak ik duidelijk waarom.

Vastgoedopgave Markthal Rotterdam

Allereerst de vastgoedopgave van de in ieder geval publicitair en commercieel succesvolle Markthal Rotterdam, die op 1 oktober 2014 officieel openging:

  • Een parkeergarage van circa 1200 auto’s (eigendom gemeente)
  • 228 appartementen; waarvan ruim 100 voor de institutionele woningbelegger
  • Vesteda en de rest koop aan particulieren
  • Een Marktvloer met 96 units (eigenaar het beursgenoteerde winkelcentrumfonds Klépierre)
  • 20 winkels en horeca-units in de plint (idem Klépierre).
  • Provast was de risicodragende ontwikkelaar en de bekende Rotterdamse architect Winy Maas van MVRDV was verantwoordelijk voor de tekeningen en het ontwerp op basis van het concept van met name Hans Schröder van Provast.

Over de Markthal Rotterdam heb ik trouwens een dik boek geschreven, samen met de toenmalige ontwikkelaar en partner van Provast, Hans Schröder. Dit boek is nog altijd te krijgen.

IMG_0005

Vastgoedopgave Maankwartier Heerlen

De vastgoedopgave van het Maankwartier Heerlen is goed vergelijkbaar: 110 woningen, 19.000 m2 kantoor, 2000 m2 horeca/winkels, 12.000 GDV, een hotel van 4000 m2 en parkeerruimte voor 750 auto’s. De betrokken partners in de ontwikkeling zijn woningcorporatie Weller, de gemeente Heerlen en NS Poort voor het station (via ProRail). Bouwontwikkeling Jongen participeert in het project door de bouw van een parkeergarage, 6200 m2 ruimte voor een supermarkt, 4000 m2 kantoorruimte en de koopappartementen.

Het Maankwartier valt uiteen in drie delen, op te delen in:

  • Noord (kantoorgebouw, verkocht aan gemeente Heerlen die de ruimte weer doorverhuurd aan onder meer het UWV), 25 sociale huurappartementen (eigendom woningcorporatie Weller), 19 dure huurappartementen (Weller), 30 koopappartementen, 8 winkelunits, een parkeergarage voor 500 auto’s (eigendom MRP), grootschalige GDV (eigendom MRP, verhuurd aan Jumbo.
  • Midden: station met 4 NS-winkels (ProRail) en een kantoorgebouw voor Weller zelf (eigendom Weller).
  • En dan nog Zuid: met een hotel (vier sterren, 190 kamers)(onduidelijk wat de status is, mogelijk nog steeds op papier eigendom van de Duitse firma Kindermann en bij de opening nog zonder exploitant), 38 koopappartementen, een parkeergarage voor 350 auto’s (Kindermann), 1 horecaruimte, en grootschalige GDV-ruimte.

Unknown

Unheimisch

Vanuit een historische perspectief zijn er overeenkomsten tussen de Markthal Rotterdam en het Maankwartier Heerlen. Beide projecten kenden een lange aanloop die teruggaat naar het begin van deze eeuw (en wat betreft de binnenstedelijke problematiek zelfs naar de vorige eeuw) en aan de basis ervan ligt een gemeente-initiatief. Immers de locatie van de Markthal Rotterdam is in het oude stadshart gesitueerd, naast de St. Laurenskerk, een plek die aan het begin van de Tweede Wereldoorlog is platgebombardeerd. Sindsdien is de locatie – tot de bouw van de Markthal – min of meer onbebouwd gebleven en werd door de gemeente als een unheimisch stadsdeel beschouwd en er moest dus wat mee gebeuren.

Dat gold ook voor de locatie van het Maankwartier. Het station van Heerlen splitst de stad Heerlen in twee delen, slechts verbonden door een tunneltje dat in de jaren ’90 ook bekend stond als een unheimische plek, vanwege drugsverslaafden die daar huis hielden. Voor zoel Rotterdam als Heerlen heeft bij het initiatief om juist in hun stadshart een nieuw, uitdagend vastgoedproject te ambiëren, dat ‘unheimische’ van de locatie een wezenlijke rol gespeeld.

Vastgoedcrisis

Vanwege de lange looptijd van beide projecten hebben zowel het Maankwartier als de Markthal te lijden gehad van de vastgoedcrisis, ruim tien jaar geleden, wat resulteerde in aarzelende investeerders, een moeizame financiering en twijfels over de goede afloop. In het geval van de Markthal is dat uiteindelijk nog voor de opening goed gekomen. Bij het Maankwartier is dat nog zeker niet helemaal het geval. Overigens, de gemeente Heerlen heeft er alles aan gedaan om die investeerders te vinden, tot in China toe. Een jaar lang was zelfs een ambtenaar vrijgesteld om die Chinese investeerders binnen te halen en een gemeentelijke delegatie ging er zelfs naar toe om investeerders te vinden. Tevergeefs.

Investering

Bij beide projecten ging het aanvankelijk om een totale investering van rond de 180 miljoen. Dat is uiteindelijk gehaald bij de Markthal, maar niet bij het Maankwartier. Betrouwbare cijfers zijn moeilijk te krijgen en na te trekken – de gemeente Heerlen munt niet bepaald uit in transparantie – , maar het Maankwartier zal mogelijk 40 miljoen euro meer gaan kosten, als het eenmaal helemaal is ingevuld.

Voor beide projecten geldt dat het om gemengde functies gaat (parkeren, retail, woningen, en verder een hotel en een markthal), waarbij de gemeente als mede-investeerder optreedt. Voor de Markthal is dat de parkeergarage (ruim 60 miljoen euro). Deze investering maakt deel uit van het parkeerbeleid voor het centrum van de stad, waarbij de gemeente alle belangrijke parkeergarages in het stadshart en daaromheen in eigendom houdt. Voor het Maankwartier is de gemeentelijke bijdrage ongeveer 71 miljoen euro (inclusief subsidies van provincie, de nationale overheid en de EU). Heerlen is echter slechts feitelijk eigenaar van 8000 m2 aan kantoorruimte (die zij weer doorverhuurt).

Professionele ontwikkelaar of een kunstenaar

Ingrijpende verschillen tussen de twee projecten zijn er ook. Bij de Markthal is gekozen voor één professionele ontwikkelaar/marktpartij – Provast – en een erkende , wereldwijd opererende architect, Winy Maas. Deze architect is gekozen door de ontwikkelaar en zijn werkzaamheden hebben vanaf het begin onder de verantwoordelijkheid en het risico van Provast plaatsgevonden.

Bij het Maankwartier is Heerlen in zee te gaan met de lokale kunstenaar Michel Huisman die geen architect is. Het project is simpelweg aan Huisman ‘gegund’ op basis van een ‘in elkaar geknutseld ontwerp’ (zijn eigen woorden), zonder dat hij over aantoonbare voorkwalificaties beschikte om zo’n project te kunnen doen. Huisman heeft zich vanaf het begin opgesteld als de initiatiefnemer, later noemt hij zich zelfs ‘bouwmeester’, maar hij heeft het hele project mogen leiden zonder zelf een risico te dragen. Wel tegen een meer dan marktconform salaris (jammer genoeg zijn de bedragen nooit vrijgegeven door de gemeente), te meer omdat hij ook nog tientallen kunstprojecten in zijn eigen ontwerp heeft ingebracht, waaraan ook een prijskaartje is gehangen.

Kunst

Bij beide projecten speelt kunst een grote rol. Bij de Markthal is dat de Hoorn des Overvloeds van de gevestigde en breed gewaardeerde Arno Coenen en omvat de enorme oppervlakte van de binnenkant van het marktgedeelte. Het is met name dit kunstwerk dat de aantrekkelijkheid van het hele project heeft vergroot en zelfs, samen met het ontwerp van de architect en het bijzondere concept van de ontwikkelaar, voor de bijzondere en prijswinnende uitstraling heeft gezorgd. De Markthal Rotterdam is mede door de ingebrachte kunst van Coenen het meest onderscheiden en prijswinnende vastgoedproject van de afgelopen decennia geworden. Nationaal en internationaal.

Bij het Maankwartier heeft ‘bouwmeester’ Huisman ervoor gezorgd dat er allerlei (in totaal heeft hij het over 89 kunstwerken) ‘kunstzinnige elementen’ zijn opgenomen, allemaal van zijn hand. Het meest in het oog springende is de Heliostaat op het Maanplein. Wat Huisman krijgt voor deze ‘kunstwerken’, is nooit naar buiten gebracht. Eigenlijk beschouwt Huisman het hele Maankwartier niet als een vastgoedproject, maar als ‘zijn kunstwerk’. Of dat door de buitenwereld ook zo wordt ervaren, is vooralsnog een open vraag.

Competitie versus gunning

De keus voor de ontwikkelaar van de Markthal, Provast is het resultaat geweest van een competitie waarvoor zes gerenommeerde Nederlandse marktpartijen waren uitgekozen en wel  in twee fasen. De uiteindelijke keus door een onafhankelijke commissie betrof niet alleen het concept en de vastgoedopgave, maar ook de financiële uitgagspunten om het project te realiseren. De keus om met Huisman in zee te gaan is genomen door het toenmalige College van B&W – onder de verantwoordelijkheid van de SP-wethouder Riet de Wit – en is genomen met goedkeuring van de gemeenteraad. Daarbij hebben slechts emotionele argumenten de doorslag gegeven, en zeker niet de risico’s, de binnenstedelijke afweging en al helemaal niet de financiële mogelijkheden en vooral onmogelijkheden. In feite is in het geval van het Maankwartier de gemeente Heerlen dus niet alleen de opdrachtgever, maar ook de feitelijke ontwikkelaar geworden, waarbij de lokale woningcorporatie Weller is gehaald. Toen dat niet wilde vlotten, is ook Bouwbedrijf Jongen, onderdeel van VolkerWessels bij het project betrokken. Dat Weller als woningcorporatie het project ontwikkeld op basis van een tekening van een kunstenaar, is op zich al apart. Een woningcorporatie moet zich met huurwoningen bezighouden voor mensen met een inkomen tot pakweg 38.000 euro (en dat zijn er heel wat in Heerlen en omstreken) en niet met commercieel vastgoed, dure koopwoningen, hotelbouw, parkeergarages en andere zeer risicovolle vastgoedsegmenten. De rol van NS Poort/ProRail is altijd volgend geweest, omdat nu eenmaal het station binnen het hele project centraal zou moeten staan. Nog steeds is het de vraag of de procedure die Heerlen bij het Maankwartier heeft gevolgd, conform de EU-richtlijnen voor dit soort megaprojecten is geweest. Net zoals de aankoop door Heerlen van 8000 m2 kantoorruimte – niet voor eigen gebruik maar voor verhuur aan derden – veel weg heeft van niet-legale staatssteun voor een commercieel bouwproject.

Functies

Een enorm verschil tussen de twee projecten is ook de duidelijkheid van de verschillende beoogde functies. Bij de Markthal was ervan het begin – dus ook bij de tender – sprake van een parkeergarage, woningen, retail , maar dit alles rond een voor Nederland tamelijk uniek fenomeen, een markthal. Bij de opening op 1 oktober 2014 draaide de parkeergarage van het allereerste moment boven verwachting, waren alle huurappartementen via Vesteda verhuurd en waren de meeste appartementen ook verkocht. En zeker 80 procent van de retailruimten was overhuurd.

Bij het Maankwartier was het alleen maar duidelijk dat het station moest worden ingepast in de ambitie om het armere, noordelijke deel van Heerlen nadrukkelijker met het ten zuiden van de spoorlijn gelegen stadshart te verbinden en pas tijdens de projectvorming zijn noodgedwongen vanwege de financiering de andere functies afgesproken. Parkeren was daardoor nodig om het project überhaupt van de grond te krijgen (ondanks de aanwezigheid van meer dan voldoende commerciële parkeerruimte in de directe nabijheid van het project). Dat geldt in feite ook voor de woningen en de retailruimten en al helemaal voor de beoogde functie van hotel. Dat er een hotel moest komen in het Maankwartier, is nooit gebaseerd geweest op een bewezen en onderzochte noodzaak. Tot op de dag van de opening zijn die twijfels er nog steeds, want er is voor zover bekend, geen exploitant (en een onduidelijk eindbelegger ) voor dit hoteldeel. Dat er ook kantoorruimte in het project is opgenomen, kwam niet omdat er daar behoefte aan bestond (Heerlen kent een grote kantoorleegstand, ook rond het Maankwartier), maar omdat anders de plannen al helemaal niet konden worden rondgerekend. Al in een eerder stadium hadden marktpartijen de gemeente laten weten het hele project met de daartoe behorende ambities financieel niet te kunnen rondrekenen.

Hoewel ook de Markthal Rotterdam een moeizame financiering en zoektocht naar eindbeleggers heeft gekend, inclusief juridische processen, onverwachte meerkosten,  wisselende eigenaren, was dus voor de opening op 1 oktober 2014 alles voor elkaar en in ieder geval het risico voor de ontwikkelaar en de gemeente Rotterdam afgedekt. Dat ligt bij het Maankwartier anders, met name wat betreft het belangrijke hoteldeel en zeker ook voor het in het project opgenomen retailruimten, hoewel Weller blijft volhouden dat over een jaar alles verhuurd zal zijn.

Maatschappelijk

Tenslotte dit: ik ben geen principiële tegenstander van door gemeenten en andere overheden geïnitieerde projecten als het Maankwartier en de Markthal. Durf en ondernemerschap zijn nodig om moeizame ruimtelijke opgaven aan te pakken. Dat is een maatschappelijk belang. Binnenstedelijke projecten kosten tijd, leveren onverwachte tegenslagen op en komen vaak veel duurder uit dan aanvankelijk gedacht. Ik kan ook begrijpen dat vanwege het maatschappelijke belang bewust risico’s worden genomen, soms met aanzienlijke kostenoverschrijdingen die een marktpartij niet zal nemen. Voorbeelden genoeg, zoals het aanleggen van de Noord-Zuidlijn in Amsterdam, de Betuwelijn, de treinverbinding tussen Amsterdam en Parijs (de Hogesnelheidslijn), de nieuwe sluizen bij IJmuiden. Voeg daar nog bij de nieuwe milieunormen en een recente uitspraak over stikstof, dan hoeft het geen verbazing te wekken dat de overheid als opdrachtgever van grote vastgoed- en infrastructurele projecten het niet altijd makkelijk heeft. Te meer, omdat diezelfde overheid geregeerd wordt door de politiek en die stapt nu eenmaal graag en makkelijk over professionele afwegingen en risico’s die marktpartijen niet zo licht zullen nemen. Maar dat is op zich niet verkeerd.

Dat vereist wel ondernemerschap en professionaliteit op het niveau van ambtenarij en politiek. In het geval van de Markthal is dat allemaal goed gekomen. Zonder de gemeentelijke deelname aan de parkeergarage onder de Markthal ter waarde van 60 miljoen euro, was dit vastgoedproject er nooit gekomen. Hoewel het mogelijk nog te vroeg is om een meer definitief eindoordeel te vellen, gaat het met het Maankwartier waarschijnlijk niet goedkomen. Heerlen heeft het Maankwartier – met zijn twee parkeergarages, een aanzienlijk aantal nieuwe retail- en kantoormeters en een viersterrenhotel – helemaal niet nodig. Heerlen staat al aan de landelijke top waar het gaat om retail- en kantoorleegstand en het nieuwe Maankwartier-station is te ambitieus opgezet voor de 4500 reizigers die er dagelijks van gebruik maken. De ruimtelijke problematiek van de binnenstad van Heerlen vraagt heel andere opgaven dan een Maankwartier van een kunstenaar, die het vooral met zich zelf heeft getroffen en alleen maar aan de slag kon dankzij een vastgoedonvriendelijke politiek onder leiding van de SP. Want dat is misschien nog wel het meest trieste van het Maankwartier: dit project was er nooit gekomen zonder de expliciete steun van de SP, een partij die vastgoedprofessionals verfoeit en beargumenteerde tegenspraak als kwaadsprekerij afdoet. Overigens, het gaat bij het Maankwartier nadrukkelijk niet om maatschappelijk vastgoed, maar om een commercieel project en dat plaatst de opstelling van de SP – de grootste fractie in de gemeenteraad van Heerlen – alleen maar in een nog vreemder daglicht.

De vraag of het Maankwartier succesvol  wordt, valt hier vooralsnog niet definitief te beantwoorden. Van de Markthal Rotterdam is dat zeker, met 1 miljoen bezoekers per jaar. Daar kan Heerlen alleen maar van dromen. Wat wel duidelijk is, is dat het Maankwartier de gewenste verbinding tussen Heerlen-Noord en Heerlen-Zuid niet zal brengen. Integendeel, het enorme project lijkt eerder te fungeren als een nieuwe middeleeuwse muur tussen deze twee stadsdelen. De voortekens over de bezetting van de retailruimten, het hotel en de twee parkeergarages zijn weinig hoopvol. De kantoor- en retailleegstand in de stad neemt met de opening alleen maar verder toe. Alleen de woningen doen het redelijk, maar daar zijn in het ontwerp de nodige kanttekeningen over fouten bij te maken. Zeker is dat de Heerlenaren zelf verdeeld zijn over het eindresultaat. Van grote bewondering en enthousiasme dat de gemeente dit toch maar voor elkaar heeft gekregen, en nog wel dankzij een plaatselijke kunstenaar, tot onverschilligheid en diepe afkeer. Ik zou zeggen, ga zelf kijken en neem dan vooral de bovenstaande informatie mee.

 

 

 

 

Advertenties
Comments
3 Responses to “Vanuit een vastgoedperspectief legt het Maankwartier het af tegen de Markthal”
  1. Luc de Vries schreef:

    Beste Ruud, gelukkig dat ik weer heb kunnen en zal kunnen genieten van je blog. Ik wens toe dat je dit nog lang kan volhouden. Dank voor je “dieven”wijze blik op de vastgoedwereld. Gr. Luc de Vries

  2. Riny van Abel schreef:

    Buiten het feit dat ik niet in Maastricht was kan ik onderstrepen dat ik je artikelen zeker gemist heb. Je mening over de twee projecten was al bekend maar ze naast elkaar zetten is nog beter. De aantallen bezoekers aan de markthal zijn zeker mooi maar bezoekers zijn nog geen kopers. Ik ben er een paar keer geweest met mijn Rotterdamse vriend en hij zegt ook, fantastische producten maar echt veel te duur. Ik hoef je niet uit te leggen waarom. De bezoekers moeten kopers worden. Van Heerlen weet ik alleen van wat je schrijft, een prestige project voor wat incrowd. Om met z’n project te hopen dat je daarmee een dode weer tot leven te kunnen wekken…..tja. Een beetje retailer doet een onderzoek naar de koopkracht van de bewoners en dan blijven ze in dit geval weg. Ik ben wel blij dat je de pen weer opgepakt hebt voor ons, Danke.

  3. Jos van de Mortel schreef:

    Prima analyse; op detailniveau klopt het niet helemaal, maar soit! Er staat nog meer dan 20.000 m2 leeg in Maankwartier en nog veel meer in de binnenstad Heerlen zelf (zelfs opgeleverd door een volledig overbodige verhuizing van de woningcorporatie Weller zelf), Jumbo had al 2500 m2 afgeschermd voor eeuwige leegstand, want straks ook mogelijk is met de gehele 6200 m2, zodra Jumbo (en Action) vertrokken is, omdat het een kelder is, en de kapster, het Vietnamese loempiazaakje, en de sportschool die er nu als enige andere commerciële ruimtes van zijn ingevuld, die hebben volgens mij geen lang leven! Logistiek klopt er ook geen mallemoer van en de bouw- en ontwerpfouten zijn talloos. Eenieder vraagt waar die moet zijn! Volgens mij is overigens Kindermann ook uitgekocht en niet meer in beeld! Inmiddels heeft men meer dan 10 jaar lang geprobeerd een koper, huurder en/of exploitant voor het hotel te vinden, wat nog steeds niet is gelukt; normaliter lukt het dan nooit meer! En zeker niet in een stad die steeds verder afglijdt en drastische maatregelen nodig heeft in plaats van de hosanna propaganda van de SP, die vereist dat eenieder Maankwartier geweldig MOET vinden, en anders hebben ze het recht je te demoniseren, bedreigen en beledigen met leugens, laster en smaad kennelijk!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: