Hudson’s Bay had nooit naar Nederland moeten komen

images

Er is de afgelopen weken weer heel wat over het van oorsprong Canadese warenhuisconcern Hudson’s Bay geschreven. Dat begon met de berichtgeving eind augustus in het FD. Deze krant schreef op basis van interne documenten dat het concern zijn Nederlandse winkels aan het eind van het jaar sluit ‘vanwege de langdurig financieel onhoudbare situatie’.

De cijfers die het FD noemde, waren geen verrassing. Wie vanaf de opening van de eerste Hudson’s Bay-vestiging – in Amsterdam, op het Rokin en wel op 5 september 2017  –  een van de inmiddels 15 winkels in ons land een paar keer heeft bezocht, kan ook als niet-retailexpert makkelijk uitrekenen dat er zwaar verlies wordt geleden. Volgens het FD zorgden deze vestigingen van Hudson’s Bay in 2017 en 2018 voor een verlies van ongeveer 200 miljoen euro.

Onmiddellijk na de augustus-publicatie in het FD lieten ook de vakbonden zich horen. En die bevestigden dat er een collectief ontslag van de Nederlandse medewerkers – op dat moment 1424 – werd voorbereid per het einde van het jaar. Opvallend was echter dat Hudson’s Bay dat niet bevestigde, maar de opmerking dat ‘een definitief besluit nog niet genomen was’ liet – althans volgens de media – geen enkel twijfel open over de juistheid van het bericht.

En nu is vrijwel iedereen ervan overtuigd dat Hudson’s Bay er in Nederland mee stopt, na een retailavontuur van pakweg twee jaar. In feite zijn vanaf nu alle artikelen over Hudson’s Bay in Nederland necrologieën. Met als centrale vraag niet: Hoe heeft het zo ver kunnen komen? Maar wel: Wat moet er nu gebeuren met die 15 prestigieuze winkelpanden en locaties waar het warenhuis in is gevestigd en wie stapt er in? En in flink mindere mate ook: Wat ellendig voor die ruim 1400 medewerkers die na het V&D-drama opnieuw een andere baan moeten zoeken?

Laat ik beginnen het de eerste vraag: Hoe heeft het zover kunnen komen? Daar is maar één antwoord op: Hudson’s Bay had nooit in de failliete positie van V&D moeten stappen en dus Nederland links moeten laten liggen. Het fiasco is namelijk veroorzaakt door een te geringe kennis van het Nederlandse retaillandschap en de daar voor benodigde consumenten, gebrek aan bescheidenheid alsook door te weinig tegenspel van de kant van de adviseurs en pandeigenaren die maar al te graag nieuwe huurcontracten wilden sluiten. Dat is dus retailarrogantie en -opportunisme, waarvoor nu een hele hoge prijs wordt betaald.

Hudsons-Bay-Enchede-e1555412365694-272x182

Het antwoord op de tweede vraag: Wat moet er met de vrij te komen winkelmeters en het personeel gebeuren? hangt heel sterk af van de manier waarop Hudson’s Bay zijn vertrek uit Nederland kan regelen. Het FD heeft berekend dat dat Hudson’s Bay rond de 600 miljoen euro aan garanties op huurverplichtingen gaat kosten. Daar komen de afvloeiingskosten voor het personeel bij. Maar het is nog zeer de vraag of Hudson’s Bay wel bereid is die 75 miljoen euro per jaar aan huur voor de Nederlandse panden voor de komende zeven/acht jaar te blijven betalen. Ik ga ervan uit dat de juristen aan beide zijden – bij Hudson’s Bay en bij de pandeigenaren – klaar staan of al lang aan de slag zijn. Er ligt immers al een aantal conflicten op tafel, nog voordat het afscheid van Hudson’s Bay definitief is. Het is begrijpelijk dat de eigenaren van Hudson’s Bay er alles aan zullen doen om onder de huurgaranties af te komen. Veel zal daarbij afhangen of andere retailers bereid zijn een deel van de vrij te komen winkelruimte over te nemen of dat er met de eigenaren afspraken kunnen worden gemaakt over een andere invulling van met name de bovenste winkelvloeren, bijvoorbeeld voor kantoorruimte of woningen.

Wat het personeel betreft zijn, net zoals eind december 2015 bij de teloorgang van V&D, de kansen om een nieuwe baan te vinden gematigd positief. Veel retailers in de betere winkelgebieden vragen nog altijd personeel. Maar dat kan zomaar anders worden, als de economische groei verder afbrokkelt en zelfs helemaal stil komt te staan, zoals sommige deskundigen – en ook het kabinet – voorspellen.

Van alle reacties over het Hudson’s Bay-fiasco moest ik trouwens het hardst lachen om de statement van retailpositivo Hans van Tellingen naar aanleiding van de eerste berichten over het definitieve einde van Hudson’s Bay in Nederland. Van Tellingen ziet op de vijftien winkellocaties van Hudson’s Bay kansen voor een nieuwe V&D, een 2.0-versie. Ik citeer: ‘Ahold met Bol.com, Wehkamp of misschien wel V&D-merkeigenaar Roland Kahn zelf zouden dat serieus in overweging moeten willen nemen.’ Hij denkt ook dat er ‘voldoende bestaansrecht is voor een warenhuis in het middensegment. En die dus voor 80 procent van de consumenten uitzonderlijk geschikt is. Die doelgroep noem ik de ‘Middenlanders’, een enorm grote groep consumenten die nog gewoon naar een winkel wil gaan en daar een goede koop wil doen. Action doet het goed maar we willen niet altijd en alleen maar ramsj kopen en dan is er de HEMA die het wel gaat redden maar niet breed genoeg is. Vervolgens komt er een hele tijd niks en is daar Hudson’s Bay die als een nieuwe Bijenkorf marktaandeel dachten te pakken. Dat werkt niet.

Ach Hans, ook jouw Middenlanders doen het steeds meer online en hebben helemaal geen behoefte aan nog eens iets van ‘min of meer hetzelfde’ als de Hema, Action, Kruidvat, Blokker, Leen Bakker, Primark, Zara en noem maar op. Dat V&D het niet redde en Hudson’s Bay in een vroeg stadium kopje onder gaat, zegt genoeg. De consumenten hebben, als ze de paar stadsharten in Nederland bezoeken die nog wel goed draaien, meer dan genoeg keuze en nog meer als ze hun pc, mobieltje of laptop gebruiken om aankopen te doen. ‘Jouw’ stenen winkels gaan het nog moeilijker krijgen dan nu al het geval is door overaanbod, bouwen op verkeerde locaties, veranderend consumentengedrag en vooral online winkelen, behalve dan in de paar grote stadsharten, een Mall of the Netherlands misschien en in de gemakscentra voor de dagelijkse inkopen. Altera Vastgoed heeft dat in ieder geval goed gezien met zijn insteek op wijkwinkelcentra, gedomineerd door ‘food & convenience’.

De eerder hier door Van Tellingen genoemde Roland Kahn heeft overigens laten weten er niet aan te denken in de leegstand die Hudson’s Bay achterlaat, te willen stappen. Ik citeer de Nieuwsbrief van Vastgoedmarkt van vandaag: ‘Zelf geloof ik niet dat er een partij opstaat die even tien of vijftien van die panden gaat huren. Dus ik denk dat je per pand naar een lokale invulling kunt kijken. Voor de parterre denk ik aan een deel horeca, een deel retail en een deel misschien service, afhalen of samenwerkingen met de Coolblues van deze wereld. Je kunt allerlei creatieve dingen bedenken. Daar gaat het natuurlijk om. Voor de etages daarboven moet je denken aan service, leisure, convenience en wonen.’ (-) ‘Je kunt nadenken over sociale ruimtes, belevingswereld, ballet- of dansscholen, muziekscholen. Ik denk dat we met elkaar weer moeten zorgen dat we de binnensteden weer leefbaar maken voor de burger. Dat ook de politiek er weer voor de burger moet zijn in plaats van de burger er voor de politiek’, zegt Kahn. ‘Dingen toevoegen waar de burger behoefte aan heeft, om te beginnen woningen.’ Kahn heeft helemaal gelijk.

Concluderend kan ik niet anders schrijven, dat de aangekondigde dood van V&D, een kleine vier jaar geleden, niet echt het begin heeft ingeluid van een meer realistisch en op de toekomst gericht retailbeleid en retaillandschap in onze grote stadskernen, zoals sommige deskundigen opportunistisch hoopten, maar slechts een zinloos vervolg heeft gekregen met de ook vanaf het begin aangekondigde dood van Hudson’s Bay in Nederland. De eigenaren van de 15 panden waar Hudons’s Bay nu zit, hoeven overigens niet in paniek te raken, zoals ook Kahn aangeeft, als het warenhuisconcern de huurgaranties voor de komende zeven/acht jaar betaalt. De onderste etages zullen hun weg vinden naar nieuwe retailers en de vraag naar kantoorruimte en woningen op de bovenste vloeren in de stadsharten stijgt. Het langjarig rendement zal door het vertrek van Hudson’s Bay voor de pandeigenaren waarschijnlijk in de meeste gevallen niet worden verminderd, hoewel multifunctionele invulling wel nieuwe investeringen vraagt.

Achteraf hadden de pandeigenaren en gemeentebesturen met dat proces drie jaar geleden moeten starten in plaats van het sprookjesachtig avontuur met het Canadese warenhuisconcern aan te gaan. In plaats daarvan kozen zij voor de op dat moment makkelijkste weg naar voren. Marco Bosato zong het al, samen met alle Middenlanders van Hans van Tellingen: Dromen zijn bedrog! Het avontuur van Hudson’s Bay is vooral een dure droom geweest.

 

Comments
9 Responses to “Hudson’s Bay had nooit naar Nederland moeten komen”
  1. Rogier Hentenaar schreef:

    Ruud, die €600 miljoen aan resterende huurgarantie klopt niet. Het FD verwarde Canadese dollars met euro’s. Bij de laatste kwartaalcijfers sprak Hudson’s Bay over CAD 75 miljoen per jaar die ze jaarlijks aan huur betalen voor de 15 NL vestigingen. Dat is omgerekend iets meer dan €50 miljoen per jaar.

    Afgaande op nog acht jaar aan resterende huurgarantie komt het totaalbedrag op €400 miljoen waar juristen later vast over gaan bakkeleien. Die €50 miljoen aan jaarhuur komt overeen met mijn eigen berekening: https://vastgoedjournaal.nl/news/41843/huurgarantie-hudson-rsquo-s-bay-nog-ruim-euro-400-miljoen-waard.

    • Ruud de Wit schreef:

      Dank Rogier voor je reactie. Dit is relevant en nog steeds een flink bedrag. We kunnen gelukkig het FD niet altijd vertrouwen, zeg ik met een glimlach.

  2. Ruud de Wit schreef:

    Namens Peter van der Laar, van Van der Laar Makelaars in Maastricht:

    Ook gemeenten dienen medewerking te verlenen door o.a. bestemmingsplanwijzigingen of vrijstellingen om kantoorruimten en wonen op de verdiepingen van de voormalige V&D panden mogelijk te kunnen maken en daar zijn de vastgoedeigenaren bij een toekomstige herinvulling wel sterk afhankelijk van.
    Dit ligt dus niet alleen in de handen van de vastgoedeigenaren.

    En je kent de gemeente Maastricht met al haar “eigen belangen ” waar ik graag ook eens een kritische column van jou over zou willen lezen en je begrijpt ,het is nog geen gelopen race voor de vastgoedeigenaren om de voormalige V&D panden te gaan herontwikkelen.

  3. Hans van Tellingen schreef:

    Vreemd dat je mijn reacties weghaalt, Ruud. Hier nog een keer. Bijgaand de volledige artikelen in de Elsevier en Emerce (wekenlang het best gelezen artikel in/op beide media):

    https://www.elsevierweekblad.nl/opinie/opinie/2019/09/waarom-de-hudsons-bay-het-niet-redt-simpel-het-is-geen-vd-705850/

    https://www.emerce.nl/opinie/waarom-hudsons-bay-redt

    Het gaat om meer dan verstand van het pand. Het gaat om retail.

  4. Hans van Tellingen schreef:

    Bijgaand (wekenlang op Elsevier en Emerce het best gelezen artikel) de linkjes voor het volledige verhaal:

    https://www.elsevierweekblad.nl/opinie/opinie/2019/09/waarom-de-hudsons-bay-het-niet-redt-simpel-het-is-geen-vd-705850/

    https://www.emerce.nl/opinie/waarom-hudsons-bay-redt

    Misschien dat het handig is om op het hele verhaal te reageren en niet op zinsneden die jij lachwekkend (die citeer jij) vindt, maar anderen juist als de spijker op zijn kop.

  5. Hans van Tellingen schreef:

    Je hebt geen idee wat er gaat komen, beste Ruud. Overigens is het Roland Kahn. Geen Ronald. En de reden waarom V&D het niet heeft gered? Die noem ik ook. Als je iemand af wil branden doe het dan goed en met kennis van zaken, waarde Ruud.
    Groeten van de retailrealist.

  6. Jos van de Mortel schreef:

    Wie zonder zonden Is, werpe de eerste steen! We hebben inderdaad een fout gemaakt door te verhuren aan Hudson’s Bay. Ik heb ook verhuurd aan Hudson’s Bay, en hoewel ze in ons geval nog met een enkel warenhuis rustig aan zouden beginnen (Den Bosch) en er na het afhaken van Kahn voor V&D destijds ineens alle verhuurders aan de deur kwamen kloppen, had ik meer onderzoek moeten doen, wat ik voor de doorstart van V&D juist wel had gedaan! Een doorstart door Sun zelf van de 10 beste locaties was wellicht kansrijk geweest, maar daar was SUN destijds helemaal niet op uit! Die wilden gewoon een faillissement! Daarover waren afspraken gemaakt met het Maxeda van KKR en AlpInvest.

    • Ruud de Wit schreef:

      Jij bent tenminste een eerlijke vastgoedondernemer, Jos om toe te geven dat je meer onderzoek had moeten doen. Wat je Hudson’s Bay vooral kunt verwijten, is dat ze niet met een paar vestigingen zijn begonnen om het uit te proberen. Maar iedereen was te gretig. En veel eigenaren waren gewaarschuwd dat Hudson’s Bay niet zou lukken. Dat kon gewoon niet rendabel worden gerekend. Maar goed. Op naar de nieuwe werkelijkheid, want ik vrees dat de retailellende nog wel wat verder zal gaan. En niet allen in Heerlen!

      • Jos van de Mortel schreef:

        Inderdaad, toen de anderen met Hudson’s begonnen hadden we ons al vastgelegd. Maar het systeem dat Hudson’s hanteert, is en was kansloos; de pandeigenaren de afbouw en een deel van de inrichting laten betalen en de leveranciers de rest; dan heb je ook nooit de goede merken! En wat Heerlen betreft; het gaat nu wel heel erg hard met de vertrekkers, en daar tegenover met de cultuurinvullingen met de ‘aan het infuus van subsidie’ slurpers hobbyisten. De stad wordt met de maand leger en doodser!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: