Ook C&A buigt voor harde retailwerkelijkheid

images

In de Duitse media circuleerden begin dit jaar berichten dat de ‘stokoude’ modegigant C&A – met duidelijke Nederlandse wortels – een afslankoperatie aan het voorbereiden was. De harde cijfers daarachter – en of dat ook voor Nederland zou gelden? – kwamen toen niet naar buiten. Dat is inmiddels wel gebeurd: C&A gaat in Europa een flink aantal winkels sluiten. Overigens, echt verrassend is het niet. Succesvolle concurrenten als Zara en H&M zijn daar al eerder toe overgegaan.

In het belangrijkste thuisland van C&A, Duitsland gaan 13 winkels dicht, niet eens zoveel op een totaal van rond de 450. In Frankrijk dreigt datzelfde lot voor 30 van de 160 winkels. Nederland en België zullen niet gespaard blijven, hoewel de aantallen sluitingen daar nog niet naar buiten zijn gebracht.

Zo makkelijk is dat echter ook niet, winkels sluiten als het moederbedrijf gewoon blijft doordraaien en dus niet failliet is. Het inleveren van de sleutels bij de eigenaren kan in feite alleen maar bij het aflopen van een huurcontract, het zelf vinden van een nieuwe huurder of bij een ingrijpende herziening van het huurcontract of een herontwikkeling van het winkelpand. De huidige huurwetgeving beschermt retailers tegen mogelijke grillen van eigenaren, maar het omgekeerde is evenzeer een feit.

Dat blijkt uit de moeizame gang van zaken rond het afscheid van Hudson’s Bay van de Nederlandse retailmarkt. Stevige en langlopende huurcontracten blijken toch heel wat minder hard te zijn als er sprake is van faillissement. Maar dat speelt bij C&A niet. Per winkel – of dat nu in Nederland of elders in Europa het geval is – zal de concernleiding van C&A een zorgvuldige afweging maken. De omzet van de winkels speelt daarbij een doorslaggevende rol, maar ook de duur van het huurcontract, de hoogte van de huur en de positie van een winkel vanuit lokaal en regionaal opzicht. Bijvoorbeeld als er in een en dezelfde stad of in de directe omgeving sprake is van meer C&A-winkels?

De ingreep bij C&A – want daarvan mag toch wel worden gesproken – lijkt de signatuur van Boudewijn Beerkens te dragen, sinds begin vorig jaar de CEO van Cofra. Dat is de holding waaronder veel van de activiteiten van de familie Brenninkmeijer zijn ondergebracht. Dus ook C&A, de private equite-onderneming Bregal Investments en het retailvastgoedfonds Redevco. Dat Beerkens CEO van Cofra kon worden, betekende een kleine doorbraak in de vaak ten onrechte met ‘conservatief’ benoemde zakelijke activiteiten van de Brenninkmeijers. Nog niet eerder stond een niet-Brenninkmeijer aan het roer van Cofra, dat als standplaats Zwitserland heeft.

Boudewijn Beerkens is een telg uit een vermaarde Amsterdamse familie van houtondernemingen. Hij ging school op Fons Vitae in de hoofdstad, waar hij zich als niet-conventionele leerling onderscheidde. Hoewel hij dus zelf geen ‘echte’ Brenninkmeijer is, maakt hij wel deel uit van de familie. Zijn moeder is namelijk een Brenninkmeijer. Maar vrouwen hebben bij het katholieke familiebedrijf altijd een wat dienende positie  moeten aanhouden.

De zakelijke loopbaan van Beerkens is trouwens bijzonder en succesvol geweest. Hij was  partner bij PWC Nederland en jarenlang CFO naast CEO Nancy McKinstry bij de succesvolle transitie die Wolters Kluwer als oorspronkelijke uitgever doormaakte. In 2013 vertrok hij als CFO naar SHV Holding, maar na drie jaar werd hij door de Brenninkmeijers gevraagd het management van Cofra te versterken. Eerst als Chief Strategy Officer en vervolgens als Chief Strategy & Operations Officer.  Dat hij uiteindelijk de leiding heeft gekregen bij Cofra zegt veel over de Brenninkmeijers. De familie onderkent talent, ook als ze niet de naam Brenninkmeijer dragen.

Blijkbaar was de komst van iemand als Beerkens bij Cofra nodig om echt in te grijpen bij C&A. Er moest immers wel over emoties en de melancholie van weleer heen gestapt worden. Want het gaat al jaren niet echt goed meer met de modeketen. Van alles is er geprobeerd om C&A weer in een concurrerende positie te brengen naast ‘jongere’ en zeer succesvolle ketens als Zara, Primark en H&M. Zelfs het binnenhalen van niet-Brenninkmeijers in het management van C&A heeft niet tot een commerciële en financiële sprong voorwaarts geleid. Zelfs werd er vorig jaar in Duitse media gesuggereerd dat de Brenninkmeijers bereid zouden zijn C&A – of delen daarvan – te verkopen aan Chinese investeerders, maar die geruchten waren niet op harde aanwijzingen gebaseerd.

Bij C&A speelt overigens vanuit vastgoedperspectief wel een bijzonder gegeven, dat in ieder geval anders ligt dan bijvoorbeeld bij Primark of Zara. Deze laatste ketens huren vrijwel al hun winkels van beleggers. Weliswaar is het onderliggend vastgoed van de C&A winkels in Europa al lang niet meer exclusief eigendom van de Brenninkmeijers via het vastgoedfonds Redevco, toch zijn in de belangrijkste Europese steden de panden waarin C&A is gevestigd, nog steeds in handen van datzelfde Redevco en dus van Cofra. De sluiting van een C&A-winkel is in dat geval op papier simpeler. Redevco kan immers tijdig zelf op zoek gaan naar een andere huurder.

Die  afhankelijkheid van C&A als belangrijkste huurder in de Redevco-portefeuille is sinds het begin van deze eeuw sterk afgenomen. Zo werd al rond de eeuwwisseling door de eerste CEO van Redevco, Jaap Blokhuis (ook een buitenstaander als niet Brenninkmeijer!), afscheid genomen van de iconische en historische C&A-locatie op het Damrak. Die locatie werd overigens nog niet zolang geleden door TOP Vastgoed in opdracht van Bouwinvest succesvol herontwikkeld en in dat pand is C&A, onder meer samen met Primark, de belangrijkste huurder. Ik weet niet of deze C&A-flagship store sinds de herontwikkeling goed draait – dat schijnt wel het geval te zijn met de Primark-winkel – maar ik kan mij voorstellen dat C&A op termijn – ondanks een duur huurcontract van 25 jaar-plus – daar toch echt wel wat minder en vooral goedkopere meters in wil hebben dan de ruim 8000 m2 die het nu vult. Of anders uitkijkt naar een andere locatie.

In Nederland heeft C&A nog 117 winkels. Daarvan kan ik er zonder meer een aantal wegstrepen. In Bussum is de eerste eerder deze maand dichtgegaan. Het zou me niet verbazen dat ook in een stad als Heerlen – met een zeer zwak retaillandschap – minstens een van de huidige twee C&A’s (een in het diep gezonken ’t Loon en een in het moeizaam renderende Corio Center) snel dichtgaat, ondanks de lage huren die daar aan respectievelijk NSI en Sectie 5 worden betaald. C&A is, zoals de meeste ketens, voor een belangrijk deel afhankelijk van aanzienlijke passantenstromen en daarvan is in Heerlen al lang geen sprake meer.Ooit was trouwens de C&A-winkel in ’t Loon een van de beste renderende van C&A-Nederland. Maar dat is historie.

In het novembernummer van Vastgoedmarkt staat een interview met de managing-director van Locatus, Gerard Zandbergen. Die voorspelt een neergang in Nederlandse retailbeleggingswaarde van minimaal 30 procent, voor zover dat al niet is gebeurd. Locatus publiceerde ook begin januari de laatste retailleegstandcijfers en die laten opnieuw een stijging van de landelijke leegstand zien. En daar was het verdwijnen van ketens als Steps, Didi en Promiss nog niet eens bij meegeteld. Die aanhoudende stijging van de leegstand in retailvastgoed is overigens geen exclusief gegeven voor Nederland. België laat zelfs een nog slechter beeld zien en ook landen als Groot Brittannië,  Duitsland, Frankrijk en Spanje melden snel toenemende retailleegstand. Die leegstand is al lang niet meer een zaak van de B- en C-locaties. Ook een A1-toplocatie als de Kalverstraat toont in toenemende mate borden van retailadviseurs met Te Huur erop.

Die daling van de beleggingswaarde – waarover Zandbergen het heeft – is overigens voor veel institutionele beleggers een papieren kwestie, zolang ze maar niet verkopen. Wel moeten ze er rekening mee houden bij hun periodieke taxaties en jaarcijfers. Maar gezien de enorme huurstijgingen van de afgelopen kunnen die huurwaarden wel wat tegenslag verdragen. De meeste Europese retailfondsen laten inmiddels een flinke discount en lagere aandeelwaarde zien. Voor particuliere beleggers en private equity die recentelijk in retail zijn gestapt, ligt dat anders, tenzij zij zich hebben ingekocht op waarden waarbij al rekening is gehouden met aanzienlijke en groeiende leegstand en dalende huurprijzen. Daar kan overigens goed en actief management zeker nog iets positiefs betekenen.

Hoe men het ook went of keert, dat nu ook C&A is gebogen voor de harde retailwerkelijkheid is het zoveelste teken aan de wand: er zijn te veel aanbieders van retailproducten, er is teveel retailvastgoed neergezet, het consumentengedrag is sterk veranderd en ook de vergrijzing van Europa levert een negatieve rendementsbijdrage. En dat hebben we de belangrijkste oorzaak, de online verkopen van consumentenproducten nog niet eens genoemd. De e-commerce dus. ‘Stenen’ winkels zullen altijd blijven bestaan, maar in een ingrijpend afgeslankte vorm. En om dat door te trekken naar de C&A-winkels in Nederland: deze keten die teruggaat naar 1841 met een eerste winkeltje in Sneek, zal ook de komende pakweg tien, twintig jaar blijven bestaan in een fysieke, stenen vorm. Maar het aantal winkels zal aanzienlijk lager komen te liggen dan de ruim 100 in Nederland en een kleine 2000 wereldwijd waarvan de keten nu nog elke werkdag de deuren open doet.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: