Toetreding van ‘buitenlandse’ makelaars tot NVM Business is logische ontwikkeling

De afgelopen maanden zijn twee grote, van oorsprong ‘buitenlandse’ makelaarsbedrijven in Nederland toegetreden tot NVM Business. In maart ging Savills tot het lidmaatschap over en half april volgde Jones Lang LaSalle (JLL). Van de grote internationale commercieel vastgoedadviseurs in ons land waren Cushman & Wakefield en Colliers al langer lid van NVM Business. Maar voor hen was dat lidmaatschap niet zozeer een weloverwogen nieuwe stap geweest, als wel het logische gevolg van de overname eerder van eigenlijk puur Nederlandse makelaarskantoren: DTZ Zadelhoff (door C&W) en Boer Hartog Hooft (door Colliers).

Van de grote, in Nederland opererende makelaarskantoren is nu alleen nog CBRE geen lid van NVM Business. Maar de managing director van CBRE Nederland, Rudolf de Boer, heeft laten weten zo’n stap op termijn niet uit te sluiten. ‘We zijn niet in gesprek met de NVM, maar we zullen er zeker intern over praten. Als CBRE zijn wij een grote voorstander van nog meer transparantie in het commercieel vastgoed. Daar staan we voor. Als toetreding tot NVM Business daartoe bijdraagt, zullen wij zeker overwegen ook toe te treden’.

 NVM Business is de commercieel vastgoedtak van de NVM, in Nederland vooral bekend als de makelaars- en taxateursorganisatie voor de woningmarkt. De branche- en belangenorganisatie gaat terug naar 1877, toen met name Amsterdamse makelaars zich verenigden in de MVA, de Makelaarsvereniging Amsterdam. Daarnaast waren ook nog de NBM (Nederlandse Bond van Makelaars) en de NBGM (Nederlandse Broederschap van Gediplomeerde Makelaars) in ons land actief. Deze organisaties hebben in het verleden heel wat geschillen met elkaar uitgevochten, maar uiteindelijk leidde dat in 1984 door een samengaan van de NBM en de MVA tot het ontstaan van NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen. De Makelaarsvereniging Amsterdam bestaat overigens nog steeds als zelfstandige – en soms eigenzinnige – beroepsorganisatie van makelaars en taxateurs in de metropoolregio Amsterdam. Maar de 600 makelaars en kandidaat-makelaars en taxateurs die bij de MVA zijn aangesloten, zijn ook lid van de NVM.

Lange tijd was de NVM vooral een belangenorganisatie voor woningmakelaars, met name omdat de commercieel vastgoedsector in Nederland tot lang na de Tweede Wereldoorlog nauwelijks als zodanig bestond. Dat veranderde begin jaren ‘zeventig, onder meer door de komst van het vakblad Vastgoedmarkt, een initiatief van Dirk Rompelman. Daarmee werd een begin gemaakt aan de verzelfstandiging van commercieel vastgoed als professionele beroepssector, naast de sector ‘woningen’. Bij de NBM (later dus NVM) resulteerde dat in de oprichting van een speciale sectie Bedrijfsonroerendgoed. Rompelman: ‘De NBM sloot eind 1978 een exclusieve overeenkomst met Vastgoedmarkt voor de maandelijkse publicatie van het NBM (later NVM) Bedrijfs- en Beleggingsaanbod. Vastgoedmarkt heeft dat ruim 5 jaar gedaan voordat dat contract werd beëindigd. Het te publiceren aanbod was namelijk zo omvangrijk geworden dat hiermee een onevenredig groot deel van Vastgoedmarkt werd ingenomen. Dat werd een te grote kostenpost. In de oude jaargangen zie je hoeveel ruimte een en ander inhield. Wel hield Vastgoedmarkt vanaf 1974 tot en met 2005 – en daarna op meer permanente basis – een keer per jaar een nationaal aanbodonderzoek dat integraal werd gepubliceerd, aangevuld maandelijkse updates.’

Een van de belangrijke drijfveren achter de professionalisering van de commercieel vastgoedsector was juist de komst in de jaren ‘zeventig van buitenlandse ontwikkelaars en beleggers naar Nederland. Aanvankelijk vooral Angelsaksische, maar laten ook Scandinavische en Duitse. Met name de Angelsaksische partijen wilden daarbij gebruik maken van hun ‘eigen’ makelaars en adviseurs en dat leidde eind jaren ‘zestig/ begin jaren ‘zeventig tot de opening van kantoren in Nederland van onder meer Jones Lang Wootton en Richard Ellis. Dirk Rompelman daarover: ‘De komst van die buitenlandse makelaarskantoren viel bij de Nederlandse partijen niet goed. JLW, Richard Ellis en de andere Britse en buitenlandse kantoren mochten niet deelnemen in de Sectie Bedrijfsonroerendgoed van de NVM. Dat werd hen geweigerd. Dat had onder meer te maken met het gegeven dat de ‘buitenlanders’ een andere erecode hadden en ook een andere tarievenstructuur. Denk daarbij aan zaken als ‘voor eigen portefeuille’ actief zijn van makelaars en ‘tegelijk voor opdrachtgever als klant factureren’. Dat was bij puur Nederlandse makelaars heel gewoon. En natuurlijk vreesden de Nederlandse makelaars de concurrentie met de op deelterreinen soms professioneler ogende ‘buitenlanders’ Daarom was in die jaren en nadien de meerderheid binnen de NVM-sectie – en trouwens ook het NVM-bestuur als zodanig – tegen toetreding van de ‘buitenlandse’ makelaars tot de NVM. Als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt heb ik dat altijd een ‘slechte zaak’ gevonden. In de jaren tachtig begin jaren ‘negentig heb ik samen met een minderheid van het bestuur nog gepoogd de ‘buitenlandse’ kantoren, die immers toen ook al een substantieel deel van de markt representeerden, bij de Sectie aan te laten sluiten maar zonder resultaat. Het heeft dus lang geduurd, maar juist de roep om meer professionaliteit en grotere transparantie hebben blijkbaar de laatste hordes doen slechten. Als CBRE zich ook aansluit bij NVM Business, is mijn streven van de jaren van de jaren tachtig alsnog gerealiseerd.’

 De komst van internet en de mogelijkheden om aanbod en transacties niet langer meer alleen ‘op papier’ vast te leggen – waarmee Vastgoedmarkt was begonnen en dat dus, in de ontwikkeling van een kwalitatief goede database, een essentiële rol heeft gespeeld – brachten de ‘buitenlandse’ partijen er in de jaren ‘negentig toe zelf een belangrijke stap te zetten. Rompelman: ‘Begin 1996 ontstond het idee voor wat RealNext is geworden. Dus de drie grote kantoren – Richard Ellis, inmiddels CBRE, en Jones Lang Wootton, nu JLL starten samen met opvallend genoeg NVM-lid DTZ  Zadelhoff een eigen aanbodsysteem. Inderdaad was Zadelhoff al in de jaren tachtig – toen het nog geen onderdeel van een grotere, Brits makelaarsbedrijf DTZ was – lid van de voorloper van Funda in Business, namelijk NVM Bedrijfsaanbod.’

De komst van RealNext – dat begin deze eeuw ging samen werken met het van Vastgoedmarkt afgesplitste PropertyNL – maar ook Funda in Business van NVM Business, het eigenonderzoek van Vastgoedmarkt, en private initiatieven als M2Match leidden dankzij internet een geheel nieuw datatijdperk in. Aanbod, opname en transacties werden een digitaal dataproduct, dat enerzijds breed toegankelijk was, maar anderzijds ook liet zien hoe onbetrouwbaar veel gepubliceerde data bleken te zijn. Dat had alles te maken met het hanteren van afwijkende definities, de vertrouwelijkheid van data, onderliggende tegenstellingen tussen de relevante partijen, maar ook de betaalbaarheid. Met als kernvraag: laat de sector zich in dit geval leiden door professionele journalistieke uitgevers als Vastgoedmarkt of willen de vastgoedpartijen het allemaal in eigen hand houden?

Als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt heb ik die discussies daarover – met moeilijk te overbruggen tegenstellingen – intensief meegemaakt. Dat leidde overigens ook tot – achteraf – komische situaties, zoals het in het najaar van 2001 gelanceerde M2Match dat – in nauwe samenwerking met Vastgoedmarkt – naast een digitale website ook elke maandag een selectie op papier in de NRC publiceerde. PropertyNL deed dat overigens in dezelfde tijd ook, in nauwe samenwerking met Real Next, in het Fd. Wantrouwen speelde daarbij een rol vanwege de vraag: wie is eigenlijk de eigenaar van de onderliggende aanboddata? De makelaar, de uitgever van een journalistiek product als Vastgoedmarkt? Of de eigenaren van het vastgoed dat aangeboden wordt? En altijd speelde op de achtergrond: de betaalbaarheid van de publicaties van het aanbod.

Dat de grote partijen nu toch kiezen voor NVM Business is een zeer logische stap. NVM Business is gewoonweg de meest relevante, grootste en professionele organisatie als het gaat om de belangen van (commercieel) vastgoedmakelaars en taxateurs. In de woorden van Pieter Hendrikse, CEO bij JLL Nederland: ‘Het vergroten van de transparantie in de vastgoedmarkt is essentieel. Het is het fundament van onze dienstverlening en zorgt ervoor dat wij onze klanten optimaal kunnen adviseren. Het partnerschap met NVM draagt hier verder aan bij.’ En Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills, formuleert het als volgt: ‘Om de transparantie van de vastgoedmarkt verder vorm te geven zullen we meer en meer data moeten delen binnen de sector. Een grote meerwaarde van het NVM Business platform is kennisdeling met andere leden, om uiteindelijk te komen tot een nóg transparantere vastgoedsector.’ Vanuit dit standpunt is het dan ook meer dan voorspelbaar dat ook CBRE binnen afzienbare tijd tot NVM Business toetreedt, waarmee de cirkel rond is. In feite vallen dan alleen nog de bij VBO aangesloten makelaars en taxateurs buiten dit verband, maar daar is het aandeel commercieel vastgoed relatief beperkt. Als VBO-makelaar – maar ook als nergens bij aangesloten makelaar of taxateur – kun je trouwens wel je aanbod melden voor Funda in Business.

Wat precies de extra voordelen zijn van het lidmaatschap van de NVM Business voor grote partijen als JLL en Savills, is niet helemaal duidelijk. Op de website staat onder meer: ‘NVM Business verschaft haar leden exclusieve toegang tot de NVM database, dataproducten en datatools. Alle aanbod- en transactiedata die via het Tiara-systeem worden uitgewisseld zijn beschikbaar voor leden. NVM koopt bovendien externe databestanden in om een volledig marktbeeld te krijgen, zoals de VTIS- en BTIS-database van onderzoeksbureau Strabo. Leden van NVM Business hebben ook toegang tot alle data en tools van de vakgroepen Wonen en Agrarisch.’ Daarnaast hebben de leden invloed op het hele beleid, inclusief de evenementen en het netwerk van NVM Business. Opnieuw de website: ‘NVM Business onderstreept het maatschappelijk belang van een goed functionerende commercieel vastgoedmarkt en participeert daarom in een groot aantal organisaties, of werkt daarmee nauw samen.’ En noemt vervolgens de ASRE Bestuurskamer, de NRVT Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, Nyenrode University, ROZ, VastgoedCert, TEGoVA en de Waarderingskamer.’

Een ding moet, zeker in deze coronatijd – waarbij er toch vanuit moet worden gegaan dat de marktomstandigheden de sector commercieel onroerend goed op termijn een zware slag zal toebedelen, voor zover dat al niet het geval is – nog worden opgemerkt. De NVM is in oorsprong altijd vooral een beroepsorganisatie geweest, gericht op de woningmarkt, juist een terrein dat in het verleden door de grote internationale marktpartijen in Nederland werd gemeden. Daarin is vanaf de eeuwwisseling echter een kentering gekomen, terwijl tevens vanuit de NVM veel meer aandacht kwam voor eigen onderzoek op het gebied van commercieel vastgoed.

En dat brengt mij tot een slotconclusie. De grote vastgoedadviseurs op het gebied van commercieel vastgoed beschikken al jaren over gedegen eigen researchafdelingen en een enorm netwerk. Zij zullen die ongetwijfeld handhaven en blijven gebruiken; het is immers een goede mogelijkheid om de eigen identiteit, onafhankelijkheid en expertise te benadrukken. Samenwerking op het gebied van bijhouden en publiceren van het zo volledig mogelijke aanbod kantoren, winkels en productie- en distributieruimten zoals door het door NVM opgezette Funda in Business is iets anders en dat kan prima. In wezen was dit in 1974 een van de startpunten van Vastgoedmarkt. NVM Business is met de toetreding van de ‘buitenlandse’ partijen inderdaad een geschikt en representatief medium om deze functie te vervullen. Dit doet natuurlijk wèl de vraag rijzen of er nog veel ruimte overblijft voor andere aanbiedingssites?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: