Ongenuanceerde Van Herk is bij VastNed slechts uit op snelle vastgoedwinst

De Rotterdammer Aat van Herk (69) staat niet bekend als iemand die van ‘de media’ houdt. Ik heb hem als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt een aantal keren tevergeefs proberen te strikken voor een interview. Van Herk houdt niet van publiciteit en veel is er niet over hem bekend. Toch is hij een van de rijkste Nederlanders, volgens Quote goed voor 2 miljard euro en een plekje in de top-20. 

Dat fortuin heeft hij voor een belangrijk deel te danken aan vastgoed, hoewel hij juist het afgelopen decennium zijn investeringsstrategie heeft verlegd naar de biotech sector. Met covid-19 die de wereld teistert, waarschijnlijk een goede stap. Maar bij vastgoed ligt zijn hart. Hij werd door de Volkskrant vorig jaar in een portret waaraan hij niet had meegewerkt (‘Bikkelhard, slim en liefst buiten beeld’‘de belangrijkste Nederlandse private woningeigenaar’ genoemd en is waarschijnlijk de grootste bezitter van vastgoed in Rotterdam. Een paar jaar geleden, toen ik werkte aan een boek over het ontstaan van het prijswinnende vastgoedproject Markthal Rotterdam – samen met de toenmalige Provast-directeur Hans Schröder – heb ik nog geprobeerd hem te spreken te krijgen over het stukje grond tussen de Markthal en de Sint Laurenskerk, een locatie waarvan de Van Herk Groep en de gemeente samen eigenaar zijn en waar de Van Herk Groep een woningtoren wil bouwen. Maar mede door zijn – volgens sommigen – eigenzinnige opstelling over wat er precies moet komen, genieten de bewoners van de Markthal-appartementen nog steeds hun bijzondere uitzicht op de enige kerk in het oude centrum van Rotterdam dat de Duitse bommen van 1940 wist te doorstaan.

Van Herk doet sinds zijn jongste jaren aan vastgoed en is al vanaf 1972 bezig met het opbouwen van een portefeuille. Ik leerde zijn ambities in 2002 kennen, toen hij het Nagron nationale Grondbezit van de beurs haalde. Dat was op zich een bijzonder transactie. Ik citeer uit de Vastgoedmarkt van maart 2002: ‘Koninklijke NV Nationaal Grondbezit (Nagron) bestaat al sinds 1897. De activiteiten van dit aan de Euronext genoteerd bedrijf bestaat uit vastgoed en handel. De vastgoedactiviteiten richten zich vooral op beleggingen in en de actieve exploitatie van woningen. De vastgoedportefeuille bestond eind december 2000 uit 346 miljoen euro, voor 90 procent woningen. (-) De van Herk Group beschikt al over 21,55 procent van de uitstaande aandelen Nagron. Een tweede grootaandeelhouder, Acantus Finance, van dezelfde eigenaar als de Van Herk Groep, beschikt over 22,06 procent van de aandelen. Na integratie van Nagron en de Van Herk Groep ontstaat een vastgoedportefeuille van 1 miljard euro.’ Die is dus in een kleine twintig jaar verdubbeld, constateer ik nu. Niet gek.

Zoals gezegd, Van Herk houdt niet van publiciteit en van interviews. Hij is een selfmade man met een sterke daadkracht met opmerkelijke resultaten. Zijn besluit om de media te negeren wordt door zijn omgeving veelal in verband gebracht met zijn fysieke gesteldheid. Van Herk lijdt namelijk aan MS en is gedoemd tot de rolstoel. Des te opvallender is het dat hij juist de afgelopen maand op een indirecte manier de publiciteit zoekt. Het FD berichtte deze week dat ‘grootaandeelhouder Aat van Herk wil dat de directie en rvc van Vastned opstappen: ‘Grootaandeelhouder kan Vastned-top ‘betrekkelijk snel’ wippen’. Uit de tekst kan worden geconcludeerd dat Van Herk het spelletje dat hij eerder met Nagron heeft uitgehaald, opnieuw wil spelen. Dus dat hij erop uit is Vastned van de beurs te halen. Daarvoor heeft hij echter – met een kwart van de uitstaande aandelen – ook andere partijen nodig en zeker de steun van de directie en de Raad van Commissarissen. En die lijken daar geen zin in te hebben. Dus zoekt Van Herk – zo is hij nu eenmaal – de harde confrontatie van de media.

Dat Van Herk Vastned kiest voor een gevecht, heeft alles te maken met de aantrekkelijkheid van het onderliggende vastgoed van het beursgenoteerde fonds. Dat bestaat namelijk voor het overgrote deel uit high street-locaties die het mede door corona op dit moment moeilijk hebben en dus flink onder intrinsieke waarde liggen. Daar kan op korte termijn mogelijk veel geld mee worden verdiend door te verkopen. Van Herk zit ook flink – met ruim 20 procent – in twee andere Nederlandse retailvastgoedfondsen (Wereldhaven en Eurocommercial Properties), maar die portefeuilles bestaan meer uit winkelcentra, en op korte termijn minder makkelijk te verkopen. De toekomst van winkelcentra staat al veel langer ter discussie.

Dat Van Herk met name in retailvastgoed het beleggingsavontuur zoekt, lijkt vreemd. Retail doet het al veel langer niet goed en daar is nu nog corona en e-commerce bij gekomen. Retailfondsen doen het slecht op de beurs en noteren allemaal flink onder intrinsiek. Van Herk heeft het nooit toegelicht, maar zijn belangstelling voor de drie Nederlandse retailfondsen heeft daar zeker mee te maken: kopen in een neergaande markt en hopen dat het allemaal weer naar boven gaat of dat een of andere private equity groep uit het buitenland zich bij hem meldt om hem een flinke bonus te bezorgen. En fraaie panden, zoals in de Vastned-portefeuille zijn ook na de retail- en coronacrisis waarschijnlijk hun geld meer dan waard. Tenslotte: wat moet je anders dan op zoek gaat naar koopjes, als je al zoveel geld hebt en niet weet wat je ermee moet?

In het spel naar de macht bij Vastned, dat Van Herk heeft ingezet, gaat het vooralsnog om de directie van het fonds, in de personen van Taco de Goot (CEO) en Reinier Walta (CFO). Maar omdat de commissarissen van Vastned (gerespecteerde vakvrouwen en -mannen: Charlotte Insinger, Marieke Bax, Marc van Gelder en Jaap Blokhuis) er niets voor voelen De Groot zomaar te laten vallen, zijn zij ook op het schavot van Van Herk geplaatst. Ik citeer het FD: ‘Er is onrust rond Vastned sinds een spectaculaire aandeelhoudersvergadering (ava), twee weken geleden. Meerdere voorstellen werden weggestemd, en de directie verkreeg geen decharge. Drijvende kracht achter de negatieve stemuitslag bleek de Rotterdamse investeerder Aat van Herk, die bijna een kwart van Vastned bezit. Hij stoort zich eraan dat de algemene kosten van het bedrijf in tien jaar toenamen, terwijl de brutohuurinkomsten halveerden. Van Herk voelt zich ‘niet serieus genomen’ in zijn kritiek, en wil dat de directie en raad van commissarissen vertrekken. Ondanks de toenaderingspoging van Vastned denkt Van Herk dat het ‘een kwestie van advocaten’ wordt, zegt hij. ‘Mijn wens staat nog, daar zullen zij nooit aan toegeven.’ (-) Van Herk stoort zich onder meer aan het salaris van ceo Taco de Groot. In tien jaar verdiende De Groot — inclusief bonussen — ruim €6 mln, leren jaarverslagen. Ook bezit hij voor €1,4 mln Vastned-aandelen.’ (-) ‘Na Van Herk is ook Michel Perridon voorstander van het wegsturen van de directie. ‘Ons wordt dividend door de neus geboord, juist door slechte directieprestaties’, zegt Perridon, die 3% van Vastned bezit. De kritische aandeelhouders wijzen erop dat tussen 2011 en 2019 het vaste salaris van de ceo steeg van €318.000 naar €460.000, terwijl het dividend met ruim 40% is gedaald.’

Ik vind ook dat De Groot heel veel verdient. Maar dat geldt voor vrijwel alle CEO’s in Nederland – en nog meer in het buitenland. Regelmatig bemoeit de politiek zich met die salarissen, maar alleen als het gaat om een bank als ING, wordt het echt een kwestie, waarbij de media het maar al te graag op de veelal goedkope sentimenten van Jan Publiek gooien. Maar we hebben nu eenmaal onafhankelijke bedrijven en bedrijfsstructuren die – zoals in het geval van Vastned – worden gecontroleerd door de raden van commissarissen en de aandeelhouders. 

Op zich heb ik er geen enkel probleem mee dat Van Herk en andere aandeelhouders zich laten horen en proberen zaken te veranderen, desnoods via het inzetten van juridische procedures. Maar de zaken waarover Van Herk het in zijn stemmingmakerij heeft – want dat is het wat hij doet via de media – eist nuancering. Ik heb daarvoor de jaarverslagen van Vastned Retail van 2010 en 2019 naast elkaar gelegd. In 2010 waren er overigens nog twee Vastned-fondsen (een voor kantoren en een voor retail) en die werden beide geleid door Reinier van Gerrevink. Die werd voor beide CEO-posities apart betaald. Zoals bekend is Vastgoed Offices/Industrial al snel daarna overgegaan in NSI. 

Van Gerrevink kreeg voor zijn CEO-positie bij Vastned, aldus het jaarverslag 2010, 470.000 euro, plus nog wat aandelen. Inclusief bonus en pensioenlasten kwam zijn totale salaris over 2010 uit op 557.000 euro. Taco de Groot, die in dat jaar toetrad tot de directie als CIO, was goed voor 102.000 euro. De portefeuille van Vastned Retail bedroeg eind 2010 1,995 miljard euro, met een loan-to-value van 41,4 procent en keerde 3,68 euro per aandeel uit. Het bedrijf kende toen 190 werknemers. En er waren in totaal zo’n 18,5 miljoen aandelen uitgegeven. Verder was er geen enkele aandeelhouder met een dominant aandelenbezit. Er waren maar 3 aandeelhouders met meer dan 5 procent en Nomura Asset Management was met 5,93 procent de belangrijkste. De koers van Vastned stond eind 2010 op 51,98 euro. De portefeuille telde zes landen: Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Portugal en Turkije en was gemengd: highstreet retail, winkelcentra en perifere detailhandelcentra. De leegstand op de totale portefeuille was 95,2 procent.

Toen Van Gerrevink daarna al snel opstapte en zich de crisis van 2008 ook in retail voelbaar werd, werd De Groot aangesteld. Hij kreeg als CEO aanvankelijk aanzienlijk minder dan Van Gerrevink, te weten 310.000 euro. Het is de verdienste van De Groot geweest dat hij de strategie van Vastned aanzienlijk heeft veranderd, afscheid heeft genomen van de Turkse en Portugese belangen en het accent volledig is gaan leggen op highstreet retail, nu ruim 80 procent van de portefeuille. Dat heeft hij met enthousiasme en grote inzet gerealiseerd en dat ook naar buiten openlijk gecommuniceerd, tot grote tevredenheid van de commissarissen en ik neem aan de aandeelhouders, die steeds voor de voortzetting van het CEO-schap van de Groot hebben gestemd. Dat is overigens nog vorig jaar gebeurd, waardoor De Groot in principe zijn derde termijn tot 2023 kan volmaken.

In het jaarverslag 2019 – dus net verschenen – wordt ook uiterst zorgvuldig aangegeven waarom de commissarissen erin toegestemd hebben het CEO-schap van De Groot met vier jaar te verlengen met de huidige beloningsstructuur van de directie. ‘Eind 2019 heeft de Raad van Commissarissen een uitgebreide evaluatie van de Directie uitgevoerd op basis van 360 graden feedback van investeerders, analisten, staf, leden van het Managementteam en landenmanagers. De uitkomst van deze evaluatie was positief’. En verder lezen we: ‘Tot genoegen van de Raad van Commissarissen is Taco de Groot herbenoemd als CEO van Vastned voor een nieuwe periode van vier jaar. Sinds zijn aanstelling in 2010 heeft Taco de Groot belangrijke resultaten geboekt op het vlak van het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de organisatie. De Raad van Commissarissen prijst de leidinggevende capaciteiten alsmede de vakkennis waarover Taco de Groot beschikt, opgedaan in diens lange loopbaan binnen het vastgoed. Dankzij de succesvolle implementatie van de highstreetstrategie en het stroomlijnen van de organisatie heeft Taco de Groot de resultaten van Vastned stabiel en voorspelbaar gemaakt. De Raad van Commissarissen heeft het vertrouwen dat Taco de Groot ook in de komende periode de strategie op succesvolle en kundige wijze nader zal vormgeven en inrichten, met als doel langetermijnwaardecreatie voor alle bij de onderneming betrokken stakeholders.’

Als ik de facts & figures van 2010 en 2019 vergelijk, zie ik verder weinig verschil. Het aantal uitstaande aandelen Vastned Retail is vrijwel gelijk gebleven: in 2010 18,5 miljoen, eind 2019 17.270 miljoen. De portefeuille omvang is inderdaad gedaald op basis van intrinsieke waarde: van 1,999 miljoen euro eind 2010 naar 1,57 miljard euro eind 2019, maar dat proces is al jaren aan de gang vanwege de schaarste aan goede highstreet-objecten. Het aantal personeelsleden is echter veel meer gedaald: van 190 in 2010 naar 41 nu. En het salaris van de CEO is vrijwel hetzelfde gebleven. In 2010 voor Van Gerrevink 470.000 euro en nu, voor De Groot 460.000 euro. Vanwege de bonusstructuur en pensioenlasten komt alleen het totaal voor De Groot met 734.000 euro flink hoger uit dan dat van Van Gerrevink. De loan-to-value van de hele portefeuille is nu rond de 35 procent, het dividendrendement is met 2,05 euro per aandeel 7,7 procent (bepaald niet slecht) en de leegstand van de hele portefeuille bedraagt 98 procent. Alleen de beurskoers is gehalveerd ten opzichte van 2010 naar 26,70 euro. Maar dat geldt voor alle retailvastgoedfondsen. Je zult bijvoorbeeld maar een jaar geleden Unibail Rodamco-aandelen hebben gekocht!

Wat mij, als buitenstaander, vooral stoort is de spelletjes die hier worden gespeeld door vooral gefortuneerde mensen die blijkbaar maar een doel hebben: nog meer geld vergaren. Dat Van Herk geld heeft verloren door de neergang van de retailvastgoedsector, nog eens versterkt door de corona-crisis , e-commerce, het tegenvallende consumentenvertrouwen, de aanslag op de werkgelegenheid en daardoor meer leegstand, behoort tot de risico’s van het spel. Maar dan te kiezen voor een aanval op het inkomen van een directielid die een decennium lang tot grote tevredenheid van commissarissen en aandeelhouders heeft gepresteerd, vind ik misplaatst en onder de gordel. Inderdaad gaat het niet goed met Vastned. De beurswaarde staat onder druk, de discount is enorm en er zal beslist hard moeten worden gewerkt aan een nieuwe strategie voor de toekomst. Het is trouwens de vraag of dat wel iets helpt in deze tijd, maar die strategie update is aangekondigd. Taco de Groot weet dat als geen ander. Want hij is niet alleen CEO, maar ook een aanzienlijke aandeelhouder met 73.076 stuks. Hij voelt het even zozeer in zijn portemonnee als de koers en het dividend achterblijven. Toegegeven: veel minder dan Van Herk met een kleine 4 ½ miljoen aandelen (24,98 procent, de Van Herk Groep is de enige aandeelhouder met meer dan 5 procent van de uitstaande aandelen), tegenover De Groot slechts 0,41 procent. Oftewel tegen de huidige koerswaarde een verschil van pakweg 120 miljoen euro tegenover 2 miljoen euro. Maar wie het kleine niet eert, is het grote niet weerd, zei mijn oma al.

Comments
2 Responses to “Ongenuanceerde Van Herk is bij VastNed slechts uit op snelle vastgoedwinst”
  1. Onno Breur schreef:

    Dat het nu slecht gaat met retail is duidelijk en wat de toekomst wordt is vooralsnog moeilijk in te schatten. In ieder geval heeft concentreren op de beste plekken mij altijd een goede strategie geleken en dat doet VastNed al jaren consequent. Ik begrijp dan ook niet goed wat de aandeelhouders willen, behalve kosten (salarissen) verlagen. Het resultaat opkrikken door verkopen lukt vermoed ik alleen tegen stevige discounts. “ Als je geschoren wordt moet je stil blijven zitten” luidt het gezegde, lijkt me ook in dit geval verstandig.

    Onno Breur

    Verstuurd vanaf mijn iPad

    >

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: