Tendentieuze beweringen over het ‘verdampen’ van woningwaarden als gevolg van een belastingmaatregel

Vorige week werd bekend dat op Prinsjesdag ‘mogelijk’ wordt bekend gemaakt, dat het kabinet een vrijstelling van overdrachtsbelasting zal invoeren voor starters tussen 18 en 35 jaar die een woning voor eigen gebruik kopen. Daarmee wil het kabinet de mogelijkheden voor starters om een eigen woning te kopen vergroten. Voor andere verkrijgers – dus niet ouder dan 18 (!) en ouder dan 35 jaar – van een eigen woning blijft het tarief van de overdrachtsbelasting staan op 2 procent. Particuliere beleggers die een woning kopen zonder dat zij daar zelf in gaan wonen, worden daarentegen geconfronteerd met een tarief van 8 procent. Die overdrachtsbelasting wordt dus verviervoudigd: van 2 naar 8 procent. Dit overdrachtsbelastingtarief gaat ook gelden voor de verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden.

De maatregel zal zeker een verlichting betekenen voor iemand tussen 18 en 35 jaar die een woning voor eigen gebruik wil kopen. Bij een woning van 300.000 euro komt dat neer op een korting van 6000 euro met de situatie nu. Interessant wordt nog of het kabinet deze nieuwe regeling direct laat ingaan, of pas per 1 januari. In dat laatste geval zal geen enkele starter de komende maanden nog een woning kopen. Verder zal duidelijk moet worden wat onder ‘starter’ wordt verstaan? Is iemand van pakweg 30 jaar die al over een eigen woninkje beschikt van pakweg 28 m2, maar groter wil wonen, ook een starter? Of valt hij dan buiten de nieuwe regeling? Toch is het maar de vraag of deze maatregel veel zoden aan de dijk zal zetten. Het probleem voor veel starters is namelijk niet zozeer de financiering, maar het gebrek aan starterswoningen. 

Voor commercieel vastgoed ligt de overdrachtsbelasting nu nog op 6 procent. Die wordt dus – als het kabinet en daarna de Tweede Kamer het plan doorzetten – verhoogd naar 8 procent. Dat is dus inderdaad een lastenverzwaring voor beleggers en zeker bij aankoop van beleggingswoningen. Dat heeft namelijk consequenties voor de boekwaarde. Ik citeer De Belastingdienst: ‘Als u een pand koopt, bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar als kosten van de onderneming. U moet de overdrachtsbelasting optellen bij de boekwaarde van het pand en u moet erop afschrijven.’ Als ik weer uitga van een woning van 3 ton, dan betekent dat in een mogelijk nieuwe situatie een overdrachtsbelasting van 24.000 euro, 18.000 euro meer dan tot nu toe. Overigens had het kabinet vorig jaar al besloten dat voor 2021 de overdrachtsbelasting voor niet-woningen – dus kantoor- en bedrijfspanden – per 1 januari 2021 naar 7 procent zou gaan. Daar komt dus 1 procent extra bij.

Vervelend is dit zeker voor institutionele beleggers – privaat en particulier en ook voor corporaties – maar het gaat alleen over aankoop van nieuwe woningen. Die worden iets duurder bij aanschaf en dat werkt weer door in de boek- en balanswaarde. Tja, in een tijd dat de overheid het door corona zwaar heeft, moet er toch ergens wat extra belastinggeld worden binnengehaald. Dat beleggers daar wat dieper voor in de buidel moeten tasten, vind ik niet zo erg. Met name omdat ze de afgelopen jaren, juist op woningen, al flink wat extra geld hebben binnengehaald – ook op de boekwaarde in de portefeuilles – door de aanzienlijke waardestijgingen van woningen.

Met de nodige ergernis heb ik dan ook het persbericht van Capital Value gelezen dat ‘een verviervoudiging van de overdrachtsbelasting voor beleggers mogelijk leidt tot hogere huren en huizenprijzen’. Met name door het gebruik van het woordje ‘mogelijk’. Het is pure stemmingmakerij dat deze ‘bezuinigingsmaatregel van het kabinet er ook voor zorgt dat miljarden aan vastgoedwaarde op de balansen van pensioenfondsen en woningcorporaties zal verdampen’. Volgens Capital Value verdampt zo ‘5,5 procent van de balanswaarde. Dat zou dan neerkomen op 16,2 miljard euro voor woningcorporaties en 2,8 miljard euro voor pensioenfondsen’. Hoe Capital Value dit heeft berekend, is volstrekt onduidelijk.

Je kunt tegenwoordig alles berekenen door wat cijfers in je pc te stoppen, er een paar aannames aan toe te voegen en dan met een persbericht te komen. De aanname van Capital Value is dat ‘de boekwaarde van woningbeleggingen op de balansen van pensioenfondsen en woningcorporaties’ zullen afnemen. ‘Deze boekwaarde wordt berekend op marktwaarde. Indien de kostprijs van een woning stijgt door een toegenomen transactiebelasting zal dus de boekwaarde afnemen.’ Op zich een juiste constatering, maar ik vind die uitermate relatief. Het gaat namelijk alleen over nieuwe transacties, lijkt me, en geldt dus helemaal niet voor de bestaande portefeuilles. Tenminste niet direct. En nogmaals, vergeleken bij de boekwaarde als gevolg van de waardestijgingen van woningen over de afgelopen vijf jaar, is het allemaal nog wel te behappen.

Ik erger me met name aan de vaagheid van het bericht, met veel ‘mogelijk’, ‘kan’ en ‘kunnen’. Nogmaals een citaat: Als gevolg van de gedaalde balanswaarde (en de daaraan gelieerde beleidswaarde) van de woningen zullen woningcorporaties mogelijk minder geld kunnen lenen. Dit kan tot gevolg hebben dat de verduurzaming van hun woningen of het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen vertraagd of uitgesteld wordt. Daarnaast zorgt de gedaalde balanswaarde van woningen van pensioenfondsen voor een lager rendement op het vermogen voor de pensioengerechtigden. Ook kunnen verkoopopbrengsten van woningen dalen, waardoor pensioenfondsen en corporaties minder kunnen (her)investeren in nieuwbouw. Ook het verwerven van bestaande huurwoningen door woningcorporaties en pensioenfondsen wordt hiermee geschaad’.

Daar moet nog iets anders bij worden opgemerkt. Met name als ik kijk naar de pensioenfondsen en het door Capital Value genoemde cijfer van 2,8 miljard euro aan door de verhoging van de overdrachtsbelasting ‘mogelijk’ verdampt vermogen. Alleen al door de recente waardedalingen van de aandelen op de verschillende retailfondsen zijn dezelfde pensioenfondsen de afgelopen maanden een veelvoud van die 2,8 miljard euro kwijtgeraakt. En het is maar zeer de vraag of ze die enorme verliezen de komende tijd ook maar enigszins zien herstellen. Dan is een mogelijke verdamping van hun vermogen van 2,8 miljard euro door een belastingmaatregel slechts een schijntje.

Overigens, juist vandaag maakte het CBS bekend dat ‘de woninghuren in juli 2020 met gemiddeld 2,9 procent omhoog zijn gegaan ten opzichte van een jaar eerder. Dat is de grootste stijging na 2014 en meer dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (2,7 procent). In juli 2019 stegen de huren met 2,5 procent. De grotere stijging dit jaar is vooral het gevolg van de hogere inflatie. Ruim 42 procent van alle woningen zijn huurwoningen. De huren van sociale huurwoningen bij woningcorporaties stegen in juli 2020 gemiddeld met 2,7 procent. De huren van de sociale huurwoningen bij overige verhuurders gingen met 3,4 procent omhoog en de huren van de vrijesectorwoningen met 3,0 procent.’ Met andere woorden, die huurlasten gaan toch wel door en hebben niets te maken met een eventuele belastingmaatregel.

Ondernemen gaat gepaard met risico’s. Die worden genomen in een maatschappelijke en economische context. Belastingmaatregelen vallen daarbinnen. Inderdaad, het is vervelend voor een corporatie en een belegger als een nieuwe belastingmaatregel ongunstig uitvalt. Soms vallen ze ook gunstig uit. Dat hoort binnen het politieke systeem dat daar uiteindelijk over beslist. Met een persbericht als dat van Capital Value wordt in feite een politiek standpunt ingenomen dat in mijn ogen tendentieus is. Zo iets als: de overheid zorgt er met deze maatregel voor dat de pensioenfondsen en corporaties het nog zwaarder krijgen dan ze het nu al hebben. Dat ‘verdampen’ van corporatie- en belegginsgeld is trouwens ‘papieren geld’ en geen harde cash. 

Ik kan dus eigenlijk helemaal niets met dit persbericht van Capital Value. Al ben ik het natuurlijk helemaal eens dat deze maatregel, beoogd om starters het makkelijker te maken een woning te kopen, geen hout zal snijden. Dat kan alleen maar door tienduizenden nieuwe en betaalbare starterswoningen in een ijltempo neer te zetten. Die slotopmerking van Capital Value in het persbericht deel ik helemaal, ook al is dat niet nieuw. En ja, dat is vooral een politiek manco van ongekende omvang.

Comments
2 Responses to “Tendentieuze beweringen over het ‘verdampen’ van woningwaarden als gevolg van een belastingmaatregel”
  1. suyderwou schreef:

    Hi Ruud,

    Goed stuk weer!! Ik heb een aantal jaar geleden onderstaande column geschreven voor de FRESH website, over het inruilen van hypotheekrente aftrek tegen overdrachtsbelasting. Weet jij waarom dat niet wordt overwogen door de ambtenaren?

    FRESH Column – overdrachtsbelasting

    Door Christiaan Swen (maart 2012)

    Overdrachtsbelasting

    Het Centraal Planbureau adviseerde eind 2010 om de overdrachtsbelasting af te schaffen vanwege “een onrechtvaardig en verstorend element in het Nederlandse belastingstelsel, omdat die geheven wordt telkens wanneer onroerend goed wordt verkocht”. Staatssecretaris Weekers (VVD) van Financiën nam het voorstel in overweging, er is echter nog geen besluit genomen.

    Het is verbazingwekkend dat dit advies niet eerder is gegeven en opgevolgd. Er kleven nogal wat nadelen aan de overdrachtsbelasting:

    1. Inkomsten tegenover subsidies

    De overdrachtsbelasting brengt jaarlijks ca € 3,5 miljard op voor de overheid. De verminderde inkomsten op de Nederlandse overheidsbegroting vanwege de hypotheekrenteaftrek bedroeg €11 miljard in 2009. Oftewel, schaf de overdrachtsbelasting af en verminder de mogelijkheden voor hypotheekrente aftrek.

    2. De arbeidsmobiliteit neemt af omdat mensen niet dichter bij hun werk gaan wonen, daardoor ontstaan extra files waar de economie en het milieu onder lijden.

    3. Scheiden is lastiger met een koophuis en veroorzaakt extra schuld (en leed).

    4. Na afschaffing zullen er meer transacties tot stand komen in de markt voor commercieel onroerend met een efficiëntere en flexibelere markt als gevolg.

    5. Afschaffen zou een eenmalige stimulans geven aan de woningmarktprijzen en de prijzen van commercieel vastgoed. Dit is een welkome ondersteuning voor de balansen van zowel eigenaren als banken.

    6. Door afschaffing neemt het aantal regels vanuit de overheid af en daarmee de mogelijke belastingtrucs.

    Er zijn veel verschillende manieren om deze belasting met minimaal nadelige effecten af te schaffen, het kan stapsgewijs (ieder jaar 1 procent minder) en het is mogelijk om een wachttijd in te stellen (over vijf jaar wijzigt het stelsel…). Hopelijk komt de overheid snel met een integraal en helder plan om de huidige onzekerheid bij woningkopers weg te nemen waardoor de markt weer op gang komt. Afschaffen van de overdrachtsbelasting hoort thuis in dit plan.

    Groeten,

    Christiaan Swen 06 218 111 33

    >

  2. Huib Boissevain schreef:

    Blijft wel wonderlijk dat onze beleidsmakers en politici denken dat het structurele tekort aan woningen gebaat is bij hogere lasten voor beleggers bij het investeren in woningen.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: