Pensioenfondsen – samen met overheid – moeten woningen Vestia redden

Afgelopen week werd bekend dat de Rotterdamse woningcorporatie Vestia zich wil opsplitsen om uit de financiële problemen te komen. Vestia – nog altijd goed voor 60.000 sociale woningen – wil verder in drie kleine organisaties: één voor Delft en Zoetermeer, één voor Den Haag en één voor Rotterdam.

De woningcorporatie kampt met de gevolgen van het ‘derivatendrama’ van een kleine tien jaar geleden. Een Vestia-medewerker deed namens de corporatie risicovolle en frauduleuze beleggingen via derivaten bij een aantal banken. Na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 bleek hoe kwalijk die derivaten waren. Maar pas in 2012 raakte Vestia – op dat moment met 90.000 woningen de grootste woningcorporatie van ons land – echt in de problemen, omdat de corporatie verplichtingen vanwege die derivaten niet meer kon betalen en failliet dreigde te gaan. Vestia kon alleen nog maar overeind worden gehouden met de hulp van de andere woningcorporaties. 

Er trad een nieuwe directie aan, onder leiding van Arjan Schakenbos, er volgden een flink aantal processen tegen de van fraude beschuldigde en ook veroordeelde medewerkers en betrokken banken, er kwam zelfs een parlementaire enquête en er werden flink wat woningen verkocht. Ook storten de Nederlandse corporaties bijna 700 miljoen euro bij om de ergste problemen het hoofd te bieden. Maar zelfs in het Herijkt Verbeterplan 2019-2021 van de corporatie werd geconcludeerd dat Vestia aan het eind van de saneringsperiode van tien jaar niet hersteld zou zijn. Vestia heeft namelijk zichzelf wel weten te verlossen van de derivaten, maar in de plaats daarvan zijn leningen gekomen die nog veertig jaar lopen met een rente van 4,2 procent gemiddeld.

Ik heb de onderliggende berekeningen niet allemaal op een rijtje, maar uit de media maak ik op dat de schuldenlast van die leningen vanwege die hoge rente alleen maar aan het oplopen is en nu rond de 9 miljard euro ligt. Daarom wordt voorgesteld de woningcorporatie in drie delen op te splitsen, waarbij andere wooncorporaties een deel van de schulden met hoge rentes overnemen en uitwisselen tegen leningen die minder rente kosten. Daarmee daalt de rentelast van Vestia – begroot op circa ruim 1, 2 miljard euro, oftewel 28 miljoen euro per jaar gedurende 40 jaar  – aanzienlijk. Dit voorstel gaat het Aedes-bestuur op 9 februari tijdens haar congres aan haar leden voorleggen. 

Of dat gaat lukken, is nog maar de vraag. De rentelasten van de collega-corporaties die de dure leningen overnemen, gaan immers fors omhoog en vermindert hun toch al niet zo geweldige bestedingsruimten. Zeker tegen de achtergrond van de verduurzaming van de portefeuille en de noodzaak van nieuwbouw. Ik begrijp deze ‘oplossing’ ook niet. We hebben het hier om sociale woningen, waar over het algemeen minder draagkrachtige landgenoten wonen. Die verdienen ieders steun, inclusief die van de centrale overheid en politiek die als Sinterklaas met geld aan het strooien is. Bijvoorbeeld in de richting van de KLM. Dit is des te pijnlijk omdat de landelijke politiek in feite verantwoordelijk is voor de wilde vastgoedavonturen van veel corporaties zoals Vestia, nadat deze eind vorig eeuw min of meer verzelfstandigd zijn. 

Vestia heeft op dit moment – exclusief een portefeuille van 10.000 woningen die in de verkoop staan – nog 60.000 woningen in bezit, die met een gemiddeld prijs van 150.000 euro in de boeken zullen staan en dus een bedrag van 9 miljard euro vertegenwoordigen. Hoe hoog het totaal bedrag van de huidige leningen uitkomt, weet ik niet, maar ik lees in de media dat dat bedrag tussen de 8 en 9 miljard euro moet liggen. Er loopt verder nog een verkooptraject van 10.000 woningen in zogeheten maatwerkgemeenten. Hiervan zijn er op papier al bijna 5.000 woningen verkocht buiten de kerngemeenten Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer. Die 10.000 woningen zijn goed voor een eerste aflossing van een kleine miljard euro, schat ik zo in. Met ander woorden: de loan-to-value ligt iets onder de 1 op 1. 

Ik geef toe dat je met de huidige rentelasten, de verhuurdersheffing, de personeelskosten en andere noodzakelijke uitgaven nauwelijks toekomt aan andere verplichtingen van een woningcorporatie: onderhoud, milieuaanpassingen en sanering. Laat staan dat je kunt investeren in noodzakelijke nieuwbouw. Dat Schakenbos – die ik heb leren kennen als een uiterst bekwaam en integer bestuurder – dus opnieuw bij collega-corporaties aanklopt, begrijp ik. Maar waarom niet de hele portefeuille in de verkoop brengen? Dan is iedereen van het ergste gezeur af. 

Zo’n portefeuille overnemen – in de vorm van een ‘bad bank’ bijvoorbeeld, en er een fonds van maken – lijkt me bij uitstek iets voor onze institutionele beleggers. De verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen dus. Als de huidige Vestia-portefeuille een waarde van inderdaad rond de 9 miljard euro vertegenwoordigt, moet dat kunnen. Het institutionele woningfonds Vesteda had eind 2019 alleen al 27.290  woningen met een balanswaarde van 7,8 miljard euro. Die kan die Vestia-portefeuille makkelijk overnemen ‘op afstand’, zeker als Amvest, Bouwinvest, CBRE Global Investors maar ook een aantal krachtige private partijen zich daarbij aansluiten. Die partijen hebben niet alleen de financiële kracht om zo’n Vestia-fonds voor hun rekening te nemen, maar ook de kennis, know how en personeel om er een positieve draai aan te geven. 

Zo’n oproep heb ik eerder gedaan en wel in 2013. Toen zette Vestia om de ergste directe financiële problemen het hoofd te bieden 20.000 woningen in de verkoop. Dit leverde de corporatie zo’n 1,5 miljard euro op. Alleen ging een belangrijk deel van deze verkoopportefeuille naar een Duitse belegger, Patrizia die er inmiddels goed aan heeft verdiend. Ik heb nooit begrepen waarom bijvoorbeeld APG er toen niet is ingestapt. Maar die kiezen, geloof ik, liever voor woningen in Londen of windmolens in Verweggistan.

Ook nu ligt er een prachtige kans voor de Nederlandse pensioenfondsen en tevens kunnen zij hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Per slot van rekening zijn de deelnemers in deze pensioenfondsen voor een deel de bewoners en huurders van de corporatiewoningen en maken die woningen deel uit van steden en gebieden waar zij ook vaak commercieel vastgoed hebben. De eerste winst is dat corporatiewoningen veelal op beleidswaarde worden getaxeerd en niet op marktwaarde. De feitelijke waarde van de 60.000 woningen van Vestia zou wel eens een kwart hoger kunnen liggen dan de waarde van 9 miljard die nu wordt aangehouden.

Maar er zijn meer mogelijkheden om voorgoed van de zware schuldenlast af te komen, waarmee Vestia nog veertig jaar te maken krijgt en die dreigt te worden afgewenteld op andere corporaties. Bijvoorbeeld een faillissement van de hele portefeuille. De banken die de leningen hebben verstrekt, hebben dan geen andere keus dan de schuld te verlagen en mee te werken de woningen te verkopen aan zo’n fonds van institutionele Nederlandse beleggers. In feite kan dat chantage worden uitgelegd, maar dat is ook gebeurd bij het halveren van de schuld van de Hema bij de obligatiehouders. Dit is trouwens veelal de manier van werken van private equity: langsgaan bij banken om schulden op te kopen tegen een ferme reductie, de portefeuille te saneren en vervolgens met dubble digit van de hand te doen. Waarom dit overlaten aan veelal buitenlands private equity?

En wat te denken van de Nederlandse overheid in deze? Waarom blijft die langs de lijn staan? Vanwege corona wordt er flink gestrooid met geld om bedrijven en ondernemers te redden. Ik noemde eerder al de KLM. Maar ik kan ook de Toeslagenaffaire noemen. De huurders van Vestia hebben niet om deze derivatenellende gevraagd net zomin als de ouders in de Toeslagenaffaire van de Belastingdienst, maar worden er dagelijks mee geconfronteerd door slecht onderhoud, hogere huurlasten en verder aftakelende wijken en regio’s. Zoals de problemen bij de Hema werden opgelost – althans daar ziet het voorlopig naar uit –  door out of the box-denken, moet ook het Vestia-probleem worden aangepakt.

Want één ding is zeker: het probleem-Vestia moet zo snel mogelijk radicaal worden aangepakt. In de woorden van Schakenbos:  ‘We kunnen al jaren onze taak als woningcorporatie niet goed uitvoeren door onze hoge schuldenlasten. Voor huurders konden we eigenlijk veel te weinig betekenen. Uiteindelijk moet je dan zeggen: het lukt ons niet en dan moet je hulp gaan vragen.’ Of die hulp moet komen van de andere corporaties, lijkt me niet logisch. Dat is voor een deel al eerder geprobeerd en heeft niet tot wezenlijk resultaat geleid. Daar komt nog bij dat de andere corporaties nu ook niet toekomen aan hun kernopgave en met het verhogen van hun schulden en het handhaven van de verhuurdersheffing, wordt dit er allemaal niet beter op.

Ik weet dat de door mij in deze blog genoemde ‘bad bank’-oplossing wel degelijk is overwogen, maar is afgewezen vanwege de hoge kosten. Juist daar ligt dan een taak voor de rijksoverheid. Die zou de banken onder druk moeten zetten om de kosten van vervroegde aflossing naar beneden te brengen. Deze Covid-19 pandemie eist van iedereen bijdragen om de leed te verminderen en tot nu toe zijn juist de banken – zo geholpen door dezelfde overheden bij de door hen zelf veroorzaakte crisis van 2008 en daarna – geheel buiten schot gebleven.

Dat er een radicale oplossing voor Vestia moet komen, is overigens niet bij iedereen duidelijk. Die oplossing te leggen bij de overige corporaties, is misschien een makkelijke weg, maar die zal uiteindelijk een doodlopende weg blijken te zijn. De politiek is ook niet echt geïnteresseerd. We praten al een jaar over corona. De kranten staan er vol mee en de talkshows krijgen er maar niet genoeg van, tot vervelens toe. Met steeds weer dezelfde deskundigen, politici en praatjesmakers. Maar dat er 60.000 sociale woningen – met ruim 120.000 bewoners aan hun -lot worden overgelaten, interesseert niemand in Den Haag en Hilversum. In een van de rijkste en meest welvarende landen van de wereld leven ruim 1 miljoen mensen onder de armoedegrens. Dat is 1 op de zeven Nederlanders. Ervoor zorgen dat zij in ieder geval een betaalbare en goede woning kunnen (blijven) bewonen, heeft echter geen prioriteit. Dat dezelfde politiek verbaasd is dat steeds meer mensen genoeg hebben van ‘die politiek’, verbaast in ieder geval mij helemaal niet. Om dat te bewijzen was er geen Toeslagenaffaire nodig.    

Comments
3 Responses to “Pensioenfondsen – samen met overheid – moeten woningen Vestia redden”
  1. Anna Wouters schreef:

    Heel goed voorstel om pensioenfondsen de Vestia-portefeuille te laten overnemen. Wel onder de voorwaarde om de woningen in eigen portefeuille te behouden en te exploiteren, lijkt me.

  2. paul duinkerken schreef:

    Prima voorstel, daarom gedeeld op LinkedIn. Ik ben heel benieuwd of dit voorstel invulling krijgt.

  3. Wim schreef:

    Sterke analyse.
    SNS mag ook als voorbeeld dienen.
    De banken mogen gerust op de blaren zitten. De rest van Nederlandse WoCo’s hebben al genoeg uitdaging in de transirieopgave en de afroomstrijkstok van de overheid.
    Jammer maar helaas van de 70 miljard centjes van de waterschapsbank. Ook al een gotspe van de destijds financiers.
    Wellicht dat zij er in een klap nog een beetje positief uit kunnen springen.
    Ik denk dat Vestia een prima voorbeeld is in een boek. Met als titel: Socialiseren van ellende doe je zo.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: