Er is nog een Duitse toekomst voor de Nederlandse kantorenmarkt

Mogelijk heb u ze tijdens uw vakantie gemist: de twee artikelen in de Volkskrant over de Duitse vastgoedfondsen die door leegstand en afwaarderingen zodanig in de problemen zijn gekomen, dat zij hun Nederlandse kantoorpanden de komende 5 jaar moeten verkopen. Met als mogelijk en waarschijnlijk gevolg: nog grotere prijsdalingen en ook huurdruk voor de kantoren, die nu wel goed tot volledig zijn verhuurd.

In deze artikelen heeft de redactie van de Volkskrant heel wat tijd en energie geïnvesteerd, dat is duidelijk. Toch was het allemaal niet nieuw en nog onvolledig ook. Zo miste ik het verschil tussen open-ended en closed-ended vastgoedfondsen, de recent aangekondigde stappen om in Duitsland helemaal te stoppen met open-ended fondsen en vooral het gegeven dat de problemen bij een aantal Duitse open-ended fondsen weer tot aankopen door nieuwe en andere Duitse vastgoedfondsen heeft geleid.

Bij het lezen van de twee artikelen vroeg ik me af, wat de Volkskrant heeft bezield om zoveel research aan het specifieke probleem van de dominantie van Duitse vastgoedfondsen op de Nederlandse kantorenmarkt te besteden. Die dominantie is al ontstaan in de vorige eeuw en is de afgelopen decennia uitstekend en betrouwbaar gedocumenteerd in het vakblad Vastgoedmarkt, met name door de niet aflatende inzet en research van oprichter en ex-hoofdredacteur Dirk Rompelman. Ik heb de precieze cijfers niet bij de hand, maar de Duitse vastgoedfondsen zijn al jaren de grootste bezitters van Nederlandse kantoorpanden. Dus daar is niets nieuws aan. En om die reden is het ook verklaarbaar dat de leegstandsperikelen in Nederland aan hen niet voorbij zijn gegaan.

Je kunt het ook omdraaien. Omdat de Duitse open-ended fondsen zich vooral hebben gericht op prime kantoorpanden op A-locaties met een flink volume en stevige tienjarige huurcontracten met grote en bekende eindgebruikers (dat vereist namelijk minder actief beheer) zou het me niets verbazen dat zij veel makkelijker dan door velen wordt gedacht, van hun al dan niet leegstaande kantoorpanden zullen afkomen; weliswaar tegen flinke afwaarderingen en zelfs verliezen, maar toch! In ieder geval makkelijker dan al die CV’s met kantoorpanden op B- en C-locaties die nooit meer zullen worden verhuurd als ze leeg komen. Veel van de aankopen door de Duitse open-ended fondsen zijn trouwens gedaan toen de vastgoedmarkten nog in de lift omhoog stonden, dus hun verlies zal minder zijn dan dat van de overige kopers van prime kantorenvastgoed op het hoogtepunt van de markt.

Toch maar een citaat uit het Volkskrant-onderzoek: ‘Van de panden met problematische leegstand is 24,8 procent in Duitse handen. Iets meer dan de helft is eigendom van Nederlandse projectontwikkelaars (zoals het inmiddels failliete Eurocommerce), banken en beleggingsfondsen. Nederlandse pensioenfondsen bezitten 3,8 procent van de impopulaire kantoren. De rijksoverheid, provincies en gemeenten dragen ongeveer 10 procent van het risico.
De Duitse eigenaren zijn overwegend beleggingsfondsen. Het ‘verdienmodel’ van zo’n fonds is gebaseerd op enkele tientallen jaren huurinkomsten, plus de winst bij verkoop. Als de panden die het fonds bezit niet verhuurd zijn en daardoor in waarde dalen, wacht de beleggers een strop. Dat geldt ook voor de banken die de bouw of aankoop van het lege kantoorpand hebben gefinancierd. Als de eigenaar geen huurinkomsten ontvangt, stijgt de kans dat die zijn hypotheekverplichtingen verzaakt en dat de bank verlies lijdt.’

Blijkbaar is het de Volkskrant ontgaan, dat inmiddels een aantal Duitse open-ended vastgoedfondsen in liquidatie is gegaan (onder meer SEB ImmoInvest, Eureal van Credit Suisse en KanAm GrundInvest), omdat zij niet langer over voldoende liquiditeit beschikten om hun participanten terug te betalen. Er is ook al het nodige verkocht door deze fondsen. Maar wat de Volkskrant evenmin heeft weten te achterhalen is dat er juist weer een aantal andere Duitse fondsen in het gat is gesprongen en juist nieuwe aankopen heeft gedaan. En dan heb ik het niet alleen over de indrukwekkende aankooplijst van Real I.S. over de afgelopen anderhalf jaar.

Daar komt nog bij dat de Duitse open-ended fondsen beslist niet alleen in Nederland hebben gekocht, maar ook in andere grote Europese steden en zelfs in de Verenigde Staten. Bij hun aanhoudende liquiditeitsproblemen speelt het Nederlandse kantorenbezit mogelijk een grote rol, maar zeker niet de enige. Het is daarom dat de Duitse regering af wil van de open-ended structuur van Duitse vastgoedfondsen. In tijden van opgaande vastgoedmarkten voldoen ze uitstekend, maar in tijden van crisis met neergaande prijzen en afwaarderingen raken ze snel in de problemen en kunnen ze niet meer zo makkelijk aan de verwachtingen van de veelal private beleggers voldoen.           

De Duitse federale overheid werkt dan ook aan wetgeving om open-ended vastgoedfondsen onmogelijk te maken en alleen nog maar closed-ended fondsen toe te laten. Voorstellen hiervoor zijn inmiddels gelanceerd door het ministerie van Financiën. In de eerste versie wordt er nadrukkelijk uitgegaan van een verbod op nieuwe open-ended fondsen. Dus de bestaande open-ended fondsen worden door de nieuwe wetgeving niet geraakt. Een hele geruststelling voor de markt, want de huidige Duitse open-ended en zogenoemde Spezial fondsen hebben samen een boekwaarde van meer dan 100 miljard euro. Een verbod voor deze open-ended fondsen zou inderdaad een enorme impact hebben op de Europese en zelfs globale vastgoedmarkten.

Ook de closed-ended fondsen ontkomen niet helemaal aan de beperkende maatregelen van de Duitse overheid. Er komt een minimuminleg van 50.000 euro en de hypothecaire lening mag niet meer dan 30 procent van de volledige investering bedragen. Als het allemaal doorgaat, moet de nieuwe wetgeving in juli volgend jaar van kracht worden. Ik laat het aan specialisten over om aan te geven wat de voor- en nadelen zijn van deze wijzigingen, maar een ding staat buiten kijf: bij een closed-ended fonds kunnen de participanten zelf beslissen of ze willen liquideren of gewoon in het fonds willen blijven totdat de markt weer aantrekt. Het zou me dan ook niets verbazen als juist de (nieuwe) closed-ended fondsen de komende jaren opnieuw de Nederlandse kantorenmarkt betreden. Want mits dat prime vastgoed langjarig goed verhuurd is, is er voor een Duitse belegger niets zo aantrekkelijk als Nederlands, flink afgewaardeerd (20 procent plus)  prime kantorenvastgoed. Ondanks het nogal sombere beeld dat de Volkskrant deze zomer schetste.

 

 

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: