Een ‘mea culpa’ over Fortress

Naar aanleiding van mijn blog-aflevering van gisteren past mij een ‘mea culpa’. Ik heb in deze blog regelmatig kritiek op collega-journalisten die in mijn ogen niet volgens algemeen aanvaarde journalistieke normen werken. En nu heb ik me daar zelf aan bezondigd. Ik heb namelijk te vroeg en te ongenuanceerd afscheid genomen van Fortress, de vastgoedonderneming van Roeland en Jan Voerman. En wat erger is, ik heb de Voermannen zelf niet van te voren gebeld, maar ben afgegaan op wat verschillende bronnen me vorige week hebben verteld.

Mijn blog heeft dan ook tot enige reacties geleid en vandaar dat ik zal proberen uit te leggen wat er bij Fortress wel aan de hand is. Zoals bekend wordt de Fortress-portefeuille gefinancierd door met name de drie belangrijkste Nederlandse vastgoedfinanciers: SNS Property Finance (sinds begin dit jaar Propertize geheten), FGH Bank en ING Real Estate. Andere financiers van objecten en projecten in de Fortress-portefeuille zijn Syntrus Achmea (met name voor het project Kijkduin) en de Duitse financier Aareal Bank. Deze financiers sloten in oktober 2012 een financieringsarrangement met Fortress, nadat de ratio geleend geld en eigen vermogen te ver uit elkaar waren gaan lopen en het voor Fortress onmogelijk bleek af te lossen. Al eerder was bekend geworden dat Fortress zich in zwaar water bevond, mede als gevolg van de economische crisis en de enigszins ‘ongelukkige’ overname van Maeyveld in 2007, net voor de val van Lehman Brothers.

Op basis van de in 2012 gemaakte afspraken is er nu door Fortress besloten het onderliggende vastgoed per betreffende financier over te hevelen naar nieuwe vennootschappen, die gewoon onder de moedermaatschappij Rovobel hangen. Iedere vennootschap heeft zijn eigen bestuurder, maar die opereert onafhankelijk van de banken. Er is dus geen sprake van, zoals ik beweerde, dat de vastgoedprojecten door de drie banken op een indirecte manier zijn overgenomen en voortaan ook door hen beheerd worden. Het vastgoed is nog steeds voor honderd procent eigendom van Fortress, met alle verplichtingen die daaraan verbonden zijn.

Volgens Roeland Voerman zelf gaat het hier om een vereenvoudiging van de vennootschapsstructuur. ‘Er zijn geen nieuwe omstandigheden die tot deze stap hebben geleid. Tenminste niet in vergelijking met 2012. Wij willen met de nieuwe vennootschapsstructuur Fortress alleen maar weerbaarder maken tegen de slechte marktomstandigheden. Dat doen we in een goede verstandhouding met de financiers. Als er al problemen zijn met het betalen van achterstallige rekeningen, zoals in de media is gesuggerreerd, dan zullen die op kort termijn worden opgelost.’

Dat het met de vastgoedfinanciering van Fortress niet goed gaat, is overigens geen nieuws. Dat geldt voor veel vastgoedbeleggers die de waarde van hun bezittingen de afgelopen jaren hebben zien afnemen, waardoor de leverage – de verhouding tussen eigen en geleend geld – steeds meer onder druk is komen te staan. De vastgoedportefeuille van Fortress telde pakweg twee jaar geleden zo’n 60 verschillende projecten en panden, met een boekwaarde van toen iets minder dan 400 miljoen euro en met een vreemd-financiering van ruim 300 miljoen euro. De portefeuille is nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van oktober 2012, maar de leverageverhouding is dat wel, hoewel Voerman wil niet zeggen hoe de verhouding eigen vermogen en vreemd geld nu ligt. ‘Dat hangt af van welke waarderingsmethoden je hanteert. Met de portefeuille zelf gaat het beslist niet slechter dan twee jaar geleden. We verhuren nog steeds en kunnen ook verhuurcontracten vernieuwen of verlengen.’

Uit de reacties die ik sinds gisterochtend heb ontvangen, kan ik ook opmaken, dat de cashflow uit de portefeuille nog steeds dekkend is om de kosten te betalen, maar dat de aflossing op de eerder aangegane financiering niet mogelijk is. Daar komt nog bij dat niet alle banken op dezelfde lijn zitten waar het gaat om de toekomst van Fortress, zo is gebleken, wat tot verwarring in de berichtgeving heeft geleid. Hoewel ik het standpunt van de betrokken banken begrijp – die willen namelijk niets zeggen over hun klanten – draagt een grotere  openheid over dit soort stappen en problemen bij bedrijven wel bij tot geruchten en misverstanden. Banken en bedrijven zouden dus beter wat pro-actiever kunnen zijn.

Voerman zelf is er van overtuigd dat Fortress niet ten dode is opgeschreven, zoals ik suggereerde in mijn blog van gisteren. ‘Het is flink knokken, dat is zeker, maar we doen nog steeds mooie dingen, zoals de herontwikkeling van Kijkduin in Den Haag, samen met Syntrus Achmea. Maar het probleem waar wij en onze financiers mee blijven zitten, zijn de marktomstandigheden en een crisis die veel te lang duurt. De geschiedenis van Fortress laat echter zien dat wij, samen met de banken, elke crisis aankunnen.’

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: