Volkskrant-artikel over Bodemloze putten bij Rabo Vastgoedgroep klopt van geen kanten

De Volkskrant plaatste ruim een week geleden onder de kop Bodemloze Putten een analyse over drie grote vastgoedprojecten van eerst Bouwfonds Property Finance/MAB, later Bouwfonds Vastgoedontwikkeling/ MAB en nog later gewoon MAB Development. Het betreft hier de projecten PalaisQuartier in Frankfurt, Domus in Parijs en ODE (Oosterdokseiland) in Amsterdam.

In 2006 kwamen deze drie vastgoedprojecten in handen van de Rabo Bank door de overname van Bouwfonds, sinds 1999 eigendom van ABN Amro, maar toen nog geen staatsbank. Vanaf 2006 maakten ze dus deel uit van de Rabo Vastgoedgroep, de sinds enige jaren verliesgevende vastgoedtak van de Rabo Bank. De drie projecten waren trouwens tot 2012 slechts voor vijftig procent eigendom van de Rabo Vastgoedgroep. De andere vijftig procent waren in handen van de voormalige ontwikkelaar en eigenaar van MAB, Ton Meijer via diens in Londen gevestigde beleggingsvehikel Meyer Bergman. Eind 2012 werden de drie projecten losgemaakt van Meyer Bergman en door de Rabo Vastgoedgroep ondergebracht in een speciale dochteronderneming, KP Investments.

Ik heb een aantal grote inhoudelijke bezwaren tegen het artikel van de hand van Jessica de Vlieger alsook een principiële. Ik begin met het laatste. Het artikel is een reconstructie van de website Follow the Money – waar De Vlieger voor werkt en waarop ook deze blog verschijnt – in opdracht van de Volkskrant. Wat me echter verbaasd is dat het artikel ook nog heeft kunnen rekenen op een bijdrage van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, terwijl het een journalistiek werkstuk is waaraan ik weinig bijzonders heb ontdekken. Waarom de Volkskrant – toch een krant die zich regelmatig op de borst slaat zo’n geweldige onderzoekstraditie en –capaciteit te hebben – zonodig gebruik moet maken van een gesubsidieerde externe bijdrage, waarop ook veel is aan te merken, is me volslagen duister.

Misschien wel mijn grootste bezwaar tegen deze reconstructie over de beweerde grote verliezen bij deze drie grote voormalige Bouwfonds-projecten, is dat er helemaal geen nieuws in staat. Alle feiten en gebeurtenissen – inclusief de dubieuze rol van de voormalige ABN Amro- en Rabo Bank-bestuurder Hans ten Cate – zijn al eerder ruimschoots beschreven, ook in deze blog. Dat er bij de drie projecten vanaf het begin af aan gesproken werd over de risico’s ervan, was eveneens bekend, eveneens dat er vanaf het moment dat Rabo Bank in 2006 Bouwfonds overname, spanningen waren tussen overnemende (Rabo Vastgoed Ontwikkeling) en de overgenomen partij (Bouwfonds/MAB Ontwikkeling). Overigens, een ontwikkelingsproject zonder risico bestaat niet.

Tendentieus is de berichtgeving ook, met name door de opgenomen statistiek over de financiële resultaten van de Rabo Vastgoedgroep en de daaraan opgenomen tekst ‘817 miljoen euro verlies lijdt de vastgoedtak van Rabobank door alle perikelen met de bouwprojecten’. Hiermee wordt gesuggereerd dat de enorme verliezen van de Rabo Vastgoedgroep zijn veroorzaakt door de drie projecten die worden besproken, maar dat is helemaal niet zo. De verliezen van de Rabo Vastgoedgroep zijn vooral te wijten aan de afschrijvingen op de portefeuille van de financieringstak van de Rabo Vastgoedgroep, FGH Bank. Dat Rabobank het verder met de Rabo Vastgoedgroep over het afgelopen decennium helemaal niet zo slecht heeft gedaan – tenminste in vergelijking met concurrenten ING en SNS Reaal – blijkt trouwens ook uit de opgenomen statistiek. Tot en met 2011 werd er zelfs nog winst gemaakt.

In het artikel van De Vlieger wordt overigens nergens een verband gelegd met de sterk gewijzigde marktomstandigheden in het commercieel vastgoed over de afgelopen tien jaar. En juist daar ligt de oorzaak van het feit dat op de drie projecten die De Vlieger behandelt en tot ‘bodemloze putten’ kwalificeert, het minder goed hebben gedaan dan aanvankelijk werd verwacht. Projectontwikkeling is een zaak van de lange adem en zeker binnenstedelijke projecten hebben een tijdsspan van minstens tien jaar. Dan kan er nog wel eens wat veranderingen in de marktomstandigheden.

Ik ken alle drie projecten goed. Ik heb er regelmatig over geschreven, heb ze bezocht en ben bij de diverse openingen geweest. Ik heb ook eerder mijn verbazing geventileerd over de manier waarop de Rabo Vastgoedgroep bleef vasthouden aan de joint venture met Meyer Bergman. Ton Meijer is niet alleen een geweldige ontwikkelaar van aansprekende projecten geweest, maar ook iemand die makkelijk grote risico’s nam en kon nemen – vooral dankzij zijn speciale relatie met de toenmalige Bouwfonds Property Finance-voorman Bertus Pijper – , zonder daar uiteindelijk slechter van te zijn geworden. En dat heeft weer alles te maken met zijn onderhandelingstalent. Maar ook dat is dus geen nieuws.

Ter staving van mijn stelling dat deze drie bodemloze projecten helemaal niet zo slecht hebben gedraaid als in dit Volkskrant-artikel wordt beweerd, neem ik ze alle drie door, met feitelijke info over data en omvang. Want ook die info ontbreekt geheel in het artikel van De Vlieger. Overigens, de Volkskrant heeft het in de koppen bij het artikel ook over ‘Rabobank vertilt zich aan prestigeprojecten’ en ‘Drie bouwfiasco’s kosten bank honderden miljoenen’. Grote onzin, zoals u hopelijk na het lezen van het onderstaande ook zal concluderen.

My Zeil/Palais Quartier.

Over dit project in hartje Frankfurt werd al eind vorige eeuw gesproken. Maar pas in 2002 werd bekend gemaakt dat op het voormalige Telecom-terrein aan Frankfurt’s belangrijkste winkelstraat Zeil door MAB – toen nog een onafhankelijke ontwikkelaar – een groot binnenstedelijk project zou worden neergezet, met Bouwfonds Property Finance als risicodragende financier. Bouwfonds was op dat moment eigendom van ABN Amro. Het duurde tot 2005, voordat het definitieve groene licht werd verkregen voor de bouw van FrankfurtHochVier (in totaal 226.650 m2) met een winkelcentrum van 47.000 m2, een kantoortoren van 123 meter en een hoteltoren van 90 meter. Het geheel zou worden onderkelderd met een parkeergarage voor 1400 auto’s. De ontwikkelaar MAB was op dat moment al wel geheel overgenomen door Bouwfonds, maar Meyer Bergman (Ton Meijer) bleef als medeontwikkelaar in een joint venture bij het project betrokken, overigens zonder risico te dragen.
Een van de redenen waarom de financiering van dit project – en dan met name de kantoortoren – toen niet als problematisch werd gezien, was de huurgarantie die de moedermaatschappij van Bouwfonds, ABN Amro voor tien jaar had afgegeven voor 10.000 m2 kantoorruimte. ABN Amro was van mening dat zij als toonaangevende bank in Frankfurt moest zitten op een aansprekende locatie.
De hele ontwikkeling – inclusief de restauratie van het op het terrein gelegen Thurm und Taxis Palais (reden waarom het project in een later stadium PalaisQuartier ging heten) zou ongeveer 800 miljoen euro gaan bedragen. Aan dit bedrag is later nooit meer echt getornd.

Het winkelcentrum My Zeil ging uiteindelijk op 26 februari 2009 open, op een moment dat de hele vastgoedwereld op zijn kop stond en wereldwijd de vastgoedprijzen naar beneden duikelden. Bouwfonds/MAB was toen al bijna drie jaar eigendom van Rabobank en dus ook voor vijftig procent van het project PalaisQuartier, inclusief de financiering. Het klopt dat de Rabo Vastgoedgroep daarna nooit meer in staat is geweest het hele project vol te krijgen (met name de kantoortoren), maar financieel is dat nooit een probleem geweest, onder meer door de cashrendement van het winkelcentrum, de rentemarge, het hotel (verhuurd aan Jumeirah), alsook de huurgarantie van ABN Amro. Daar komt nog bij – en dat noemt De Vlieger niet in haar artikel – dat ABN Amro in 2006 op dit specifieke project PalaisQuartier aan Rabobank een enorme financiële korting heeft gegeven, waardoor zelfs vijf jaar na de opening door Rabobank nauwelijks een verlies is geleden op dit project.

Ik hoor verder uit de markt dat er vanuit internationale beleggerskant wel degelijk serieuze belangstelling bestaat voor My Zeil en de kantoortoren en er wordt zelfs gesproken over een snelle verkoop. Dus ondanks alle problemen bij deze enorme binnenstedelijke ontwikkeling – een van de grootste in Europa van de afgelopen decennia – kan hier niet van een ‘bodemloze put’ worden gesproken.

Domus

Dan het project Domus in Parijs. De eerste berichten over een door MAB te ontwikkelen woonmall in Parijs – Domus genaamd – dateren uit 2002. MAB had eerder het vermaarde winkelcentrum Les Halles in hartje Parijs ontwikkeld en was ook de ontwikkelaar van een zeer succesvolle woonboulevard in Rotterdam, Alexandrium. MAB wilde deze Alexandrium-formule verder uitbouwen, niet alleen in Nederland (Villa Arena in Amsterdam), maar ook buiten de landsgrenzen. Bouwfonds Property Finance – in 2002 bezig met een sterke groeiambitie, ook in het buitenland – was als vaste financier van MAB onmiddellijk bereid deze financiering – in 2002 nog geschat op 135 miljoen euro) – op zich te nemen.

Domus (60.000 m2) ging als thematische winkelcentrum op 21 maart 2006 open en was op dat moment volledig verhuurd. Alles leek erop dat het op wooninrichting en aanverwante detailhandel gerichte winkelcentrum een succes zou worden en Bouwfonds/MAB – toen nog steeds eigendom van ABN Amro – wilde de formule ook verder uitbreiden. Bij de opening in 2006 werd er zelfs concreet gesproken over twee nieuwe Domus-vestigingen, een in Duitsland en nog een in Frankrijk.

Maar twee jaar later bleek dat de formule toch niet zo’n succes was – mede door de gewijzigde economische omstandigheden in Europa – en probeerde Rabo Vastgoed/ MAB Development deze aan te passen. Er kwam onder meer een van de grootste Saturn-vestigingen van Europa in, maar zelfs deze nieuwe huurder bleek Domus niet het succes te brengen, dat ervan werd verwacht. Dat geldt trouwens ook voor Villa Arena, dat eigenaar Corio tot op de dag van vandaag niet voor de gewenste – sterk afgewaardeerde – prijs kwijtraakt. Op Domus – dat in 2014 uiteindelijk voor 70 miljoen euro werd verkocht aan het Britse Orion Capital Partners – is dus inderdaad een bedrag van tussen de 60 en 80 miljoen afgeschreven op de aanvankelijke investering. Maar gezien de geschiedenis van het project kan ook hier niet gesproken worden over een ‘bodemloze put’. Afschrijvingen van 30 tot 50 procent op vastgoedprojecten zijn de afgelopen jaren wel vaker voorgekomen, niet alleen in Nederland maar in de hele wereld en zeker in landen van Groot Brittannië, Frankrijk en Spanje. En niet alleen bij projecten van Nederlandse ontwikkelaars en financiers.

ODE

Dan ODE in Amsterdam, het derde project dat een ‘bodemloze put’ zou zijn. Dit project op het Oosterdokseiland is een van de grootste binnenstedelijke (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland van de afgelopen decennia geweest en was begin deze eeuw via een tender van de gemeente Amsterdam in handen van MAB terecht gekomen, met Bouwfonds Property Finance opnieuw als financier. Het project omvatte vanaf het begin ongeveer 225.000 m2, met onder meer de Nieuwe Centrale Bibliotheek van Amsterdam, woningen (zowel huur als koop), kantoorruimte, een hotel, retail, en parkeergarages voor auto’s en fietsers. Onderdeel van het project vormt onder meer ook het voormalige TPG-gebouw, waarin begin deze eeuw het Stedelijk Museum tijdelijk onderdak vond tijdens de verbouwing van het gebouw op het Museumplein.

Hoewel ODE nog niet helemaal uitontwikkeld is, is verreweg het grootste deel van het project verkocht en zeker niet met enorme verliezen. Er is wel degelijk sprake van een bijstelling van de door de initiatiefnemers aanvankelijk verwachte winsten voor het hele project, maar de Rabo Vastgoedgroep heeft er zeker geen geld bijgelegd en kan er zelfs nog gunstig uitspringen als het hele project gereed is.

Met ander woorden, PalaisQuartier en ODE zijn helemaal geen bouwfiasco’s van Rabobank zoals het artikel van De Vlieger suggereert in de onderkop en alleen van Domus moet je achteraf zeggen dat het geen succesproject is. Ik wil zelfs een stapje verder gaan: PalaisQuartier en ODE zijn zeer fraaie voorbeelden van binnenstedelijke multifunctionele herontwikkeling op toplocaties en zijn in mijn ogen uitermate geslaagde projecten. Gaat u zelf maar eens op het Oosterdok kijken!

Als er al iets op de gang van zaken rond deze projecten – en zoveel meer andere vastgoedprojecten – aan te merken is, dat het optimisme en de ambities van Nederlandse marktpartijen begin deze eeuw nauwelijks grenzen kenden – iets wat nu als naïef kan worden aangemerkt – maar daar was dan ook de markt naar. Hetzelfde kan gesteld worden voor die andere grote Nederlandse ontwikkelaars van die jaren – Multi Development en ING Real Estate Development, TCN en in mindere mate Foruminvest. Allemaal ontwikkelaars – veelal door Nederlandse banken gefinancierd – die Nederland een wereldreputatie hebben opgeleverd waar het gaat om het ontwikkelen van commercieel vastgoed.

Ik weet dat ook op deze blog door sommigen het nodige kan en zal worden afgedongen. Ik bekijk deze drie projecten vanuit een gedegen vastgoedachtergrond en weet heel goed dat ambities en ego’s (en misschien wel grootheidswaanzin en arrogantie) zeker een rol hebben gespeeld. Maar als de vastgoedmarkt in 2008 niet in een zo grote recessie terecht was gekomen als nu is gebeurd, was dit artikel in de Volkskrant nooit verschenen. En, zeg ik ook met een knipoog, ik schrijf deze blog in ieder geval geheel voor eigen rekening en zonder een bijdrage van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.

Advertenties
Comments
9 Responses to “Volkskrant-artikel over Bodemloze putten bij Rabo Vastgoedgroep klopt van geen kanten”
  1. ruuddewit schreef:

    In het geheel niet. Lees mijn eerdere bloggen over Ten Cate er maar op na. Dit heeft niets met boulevardjournalistiek te maken. Ik kan en wil niet elke keer als ik iets schrij,f ook de hele geschiedenis erachter belichten. Daarvoor heb je archieven. Hans ten Cate heeft een dubieuze rol gespeeld bij zowel de aankoop door ABN Amro van Bouwfonds, als daarna bij de aankoop door Rabo/ SNS Reaal van datzelfde Bouwfonds. Toen duidelijk werd dat zijn naam ook opdook in de Klimop-affaire, heeft Rabo hem op het allerlaatste moment geschrapt als de belangrijkste kandidaat om de Rabo Vastgoed Groep te gaan leiden, iets wat hij zeer ambieerde. Daarna moest hij ook terugtreden als commissaris. Iedereen mag iedereen verdedigen, maar juist over de rol van Ten Cate in veel vastgoedtrajecten (ook zijn relatie met Van Vlijmen) ben ik redelijk goed op de hoogte.

  2. Lekker actueel, die Volkskrant, waarom houden ze zich niet bezig met recentere, huidige of aanstaande reeds mislukte projecten, zoals bijvoorbeeld de projecten die mede onder verantwoordelijkheid van de door hun jury verkozen ‘Beste Raadslid van Nederland’ van de SP in Heerlen gebeuren. Het is toch een krant, toch geen geschiedenisboek?

  3. Jos M. Hendriks schreef:

    Beste Ruud,

    Alle reacties (ook die van mij overigens) gaan over andere zaken als over jouw blog. Dus bij deze; het was weer een genoegen de visie van een vakman te vernemen. Ik lees al jouw blogs met genoegen, maar deze is echt goed. Mijn oprechte waardering; klasse.

  4. Rene strijland schreef:

    Ruud en Jessica begrijpen nog steeds niks van Bouwfonds.
    U,ik wij allen leverden in de periode 1990-2006 als burgers de garanties zodat het gemeentelijke bedrijf Bouwfonds Nederlandse Gemeenten als ware het een overheidsinstelling geld kon lenen op de kapitaalmarkt.
    Dat geld werd onder leiding van John Simons,Cees Hakstege en Bertus Pijper uitgedeeld over een groot aantal kleine en grote commerciele handelaren en ontwikkelaars:Cor van zadelhoff om mee te beginnnen, Harry Mens, Ton Meier, Roger Lips, rudy stroink, Ensingetjes, Paarlberg, Hummel, Endstra uns unsw.
    Omdat het een Gemeentelijk Bedrijf was kon er vrijwel onbeperkt geleend en gefinancieerd worden,want de burgers stonden garant, vandaar die overmoedigheid in Nederlandse projectontwikkelaars kringen .
    Dat Bouwfonds deed dat nooit want was opegricht om modale koopwoningen voor modale burgers te bouwen maar met het aantreden van John Simons veranderde dat.
    Onderling hadden Simons en Hakstege blijkbaar afgesproken dat ze prive mee konden delen in de verkoopwinst projecten die ze als werknemer van Bouwfonds verantwoordelijk waren: zie het omkopen ban Cees Hakstege door Cor van Zadelhoffbij Heineken brouwerij Ferd Bolstraat.
    Maar zult U zeggen Bouwfonds was toch van ABN Amro?
    Nee, ABN amro had in 1999 alleen het econimisch eigendom van de aandelen verworven en 100 % gerechtigheid op de jaarwinst, het juridisch eigendom bleeft tot2006 bij de Gemeenten.
    Vandaar dat tot de overname van Rabo/SNS Bouwfonds als een idioot geld kon leden als ware het een gemeentelijk bedrijf: het heette in de funding danook NV bouwfonds Nederlandse Gemeenten ABN amro tot 2006 dus.
    Rabo en SNS namen dus bedrijven over die volledig met opgeblazen geldleningen projecten hadden gefinancieerd: die Hans ten Cate wist dat maar benoemde direct Cor van Zadelhoof als lid RvC Rabo/Bouwfonds: eerst koop je een RvB.id om, Cees Hakstege, en alyer wordt je Lid RvC , het moet niet geller worden.
    In1993 ben ik als werknemervan Bouwfonds, naar de aandeelhouders van Bouwfonds gestapt, de Vereniging Nederlandse Gemeenten met de mededeling dat er andere mensen dan gemeentelijke aan het stuur van Bouwfonds stonden, dat ze kantoortjes gingen financieren, dat ze afdreven van hun oorronkelijke doelstelling en dat de Gemeenten beter het bedrijf konden gaan verkopen.
    Het woord corruptie noemde ik toen nog niet, wel dat de architect prof ir jan brouwer, de later Rijksbouwmeester, leningen van door hem ontworpen kantoren regelde in een bordeel in brussel gezellig samen met Bertus Pijper.
    Dat gesprek bij de VNG kwam Simons ter oren via de lul Klaas de Vries( PvdA) destijds directie vOorzitter VNG en binnen notime was ik exit bij Bouwfonds.
    And the rest is history zoals ze hier zo mooi zeggen,

    Ir Rene Strijland, Cape St Francis

    • Jos M. Hendriks schreef:

      Geachte heer Strijland,

      Met enige verbazing heb ik uw “wat kort door de bocht” reactie op de, overigens weer uitstekend, blog van Ruud de Wit gelezen. Inderdaad, er is veel mis gegaan bij Bouwfonds, gezien de huidige situatie bij haar “rechtsopvolgers” valt dat niet te ontkennen. Maar om nu tussen de regels door te suggereren dat het van meet af aan “foute boel was” is wel erg kort door de bocht. Deze suggestie doet zeker geen recht aan de realiteit die behoorlijk anders was. Toen ik in 1997, geheel vrijwillig overigens, het Bouwfonds verliet was de afdeling Commercieel vastgoed Financiering een kerngezond onderdeel van het grote Bouwfonds. Dat is ook nog enkele jaren zo gebleven, in feite tot ABN-AMRO het stuur overnam en tevens haar dochter APO met al haar ellende in het Bouwfonds liet opgaan.

      Uw reactie bevat ook nogal wat feitelijke onjuistheden. Als voorbeeld zal ik er slechts één noemen. U stelt dat onder John Simons Bouwfonds begonnen is met het financieren van kantoortjes. Foutje dus, Bouwfonds Vastgoedfinanciering en Bemiddeling (dat was toen de naam van die club) is feitelijk begonnen in oktober 1988 . De RvB bestond toen uit Hayo Viersen, Bert Stal en Willem Dijksterhuis. Of dit echt een belangrijk gegevens is wil ik gaarne in het midden laten, maar uw totale reactie overziend denk ik dat u helaas toch “de klok heeft horen luiden, maar nog niet precies weet waar de klepel hangt”. Dat u dus in 1993 naar de VNG bent gegaan met de mededeling dat “ze kantoortjes gingen financieren” zal dus zeker voor deze heren zeer oud nieuws geweest zijn. Men was er immers al vijf jaar mee bezig!
      Rest mij u nog één korte opmerking: U stelt dat de heer Pijper zaken met prof. ir. Jan Brouwer in een Brussels bordeel regelde. Hoe u aan deze wetenschap komt zal mij wel altijd onbekend blijven, maar de naam van een overledene op een dergelijk suggestieve wijze besmeuren, getuigd voor mij van een bedenkelijk niveau aan klasse

      mr J.M. Hendriks, Scherpenzeel

    • ruuddewit schreef:

      Slordig geschreven, Rene, maar je bent geloof ik ook in Zuid Afrika. Fraaie plek, Cape St Frances. Ik ben er vaak geweest. Geniet van de zee en het strand!

  5. Pieter schreef:

    Ruud en de lezers van dit blog help mij:

    Keer op keer valt de naam Hans ten Cate. In deze blog wordt zelfs hem een dubieuze rol toegedicht.

    Wat heeft de man verkeerd gedaan, wat is hem verwijtbaar? Hoezo een dubieuze rol? Is hij in het verleden aangepakt daarover?

    Laten we ons hoeden voor trial by media.

    • ruuddewit schreef:

      Over de rol van Ten Cate bij Bouwfonds, ABN Amro en Rabo heb ik al talrijke keren geschreven. En ik niet alleen. Trail by media is hier zeker niet van toepassing. Ik heb me er steeds over verbaasd dat hij ook in de Klimop-affaire niet als verdachte is aangemerkt. Ten Cate schijnt al jaren zwaar ziek te zijn. Daarom schijnt hij ook niet te zijn vervolgd. Hij lijdt in ieder geval aan geheugenverlies. Laten we het daar maar op houden.

      • Pieter schreef:

        Laten we het er niet op houden.
        Een uitlating ik heb er al vaker over geschreven en verder suggestieve opmerkingen benaderen het niveau van boulevardjournalistiek.

        Dat noem ik schaamteloos.

        Ruud je gaat hiermee over de schreef.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: