Twijfels over vastgoeddata bevestigen de noodzaak van één database

Het vonnis, afgelopen week, van de kort gedingrechter in de zaak die PropertyNL had aangespannen tegen RealNext, kreeg een uitkomst, zoals kon worden verwacht: geen vis, maar ook geen vlees. Dat betekent dat beide partijen de uitkomst min of meer als een overwinning konden interpreteren.

Het verst ging daarin PropertyNL, dat een nieuwsbericht begon met de zin: ‘De inkoopstichting RealNext krijgt geen database waarmee een portal voor aanbod commercieel vastgoed kan worden begonnen tot het contract met researchorganisatie PropertyNL is uitgediend.’ PropertyNL zette er niet bij dat dat contact per 1 juli aanstaande afloopt, dus het gaat hier hoogstens om een uitstel van twee maanden. PropertyNL moet ook de juridische kosten van RealNext betalen. Meestal is dat een aanwijzing dat de rechtbank de andere partij als winnaar ziet.

Waar het kort geding over ging, was voor velen niet duidelijk, maar wel dat er sprake is van een stevig conflict tussen PropertyNL en RealNext. Ik zal het conflict in het kort proberen samen te vatten.

PropertyNL bestaat sinds 2000 en maakte een speerpunt van het verzamelen van (opname)data. Vastgoedmarkt deed hetzelfde al decennia, maar het grote verschil was dat PropertyNL vanaf het begin het grote belang van internet en online-aanbiedingen van vastgoeddata zag. Het aanleveren van opname-, maar ook transactie-data was toen nog vooral een zaak van de makelaars. Tegelijk speelde er een principieel conflict met de vastgoedeigenaren (met name de institutionele) over het eigendom van die data. Dat leidde ertoe dat de drie grote makelaarsorganisaties van dat moment – DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle en CBRE – besloten een eigen database te beginnen (Pathway), terwijl de institutionele vastgoedbeleggers kozen voor een commercieel initiatief, M2Match. Afgezien van het intellectuele eigendom van de data vreesden de grote makelaars ook, dat het online aanbieden van opnamedata (de ‘listings’) via internet wel eens zou kunnen leiden tot het uitschakelen van makelaarsadviezen.

Ondertussen gingen alle relevante vastgoedpartijen gewoon door hun nieuwe aanbod aan te bieden aan Vastgoedmarkt en PropertyNL. Het grote verschil was dat Vastgoedmarkt  alle aangeleverde aanbod- en opnamegegevens controleerde, want sommige eigenaren en makelaars maakten er vaak een potje van bij het aanbieden van hun gegevens.

Ondertussen werd er driftig gesproken tussen alle relevante partijen over de wenselijkheid van die verschillende databases. In die discussie heb ik als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt altijd gesteld dat het oudste vakblad van de Nederlandse vastgoedsector bij uitstek geschikt en geoutilleerd was om die data te verzamelen, te controleren en weer ter beschikking van de markt te stellen. Vastgoedeigenaren en makelaars vreesden echter dat zij dan teveel afhankelijk zouden worden van een commerciële uitgever en de zeggenschap over de data uit handen zouden geven.

Dat leidde ertoe dat de grote makelaarorganisaties – met name onder leiding van DTZ Zadelhoff – in 2003 samen met PropertyNL kozen voor de oprichting van een onafhankelijke stichting, RealNext. PropertyNL werd daarbij ingeschakeld als de verzamelaar en aanbieder van de data. Pathway werd opgeheven en M2Match stierf een commerciële dood. PropertyNL werd, met andere woorden, deels een service provider, die voor de ict en de portal zorgde. PropertyNL is hier de afgelopen tien jaar flink voor betaald en mocht het plaatsen van de listings factureren en de inkomsten daaruit deels voor zich zelf houden. Een lucratieve business, kortom, voor zowel PropertyNL als RealNext. Volgens de voorzitter van de raad van Toezicht van RealNext, Annemarie Jorritsma, waren die listings goed voor 1 miljoen euro per jaar voor PropertyNL, maar Wabe van Enk – directeur en hoofdredacteur van PropertyNL vertelde me onlangs dat dat bedrag aanzienlijk minder is geweest.

Ondertussen gingen alle makelaars en vastgoedeigenaren, alsook vele andere betrokkenen bij het aanbod- en opnamespel, gewoon door met het sturen van hun info naar Vastgoedmarkt. En er zijn inmiddels andere partijen die deze listings verzamelen via internet en deze ook publiceren. Denk daarbij aan Vastgoeddata en het Vastgoedjournaal. Dat gebeurt overigens gratis of vrijwel voor niets. Met andere woorden, voor deze listings betalen de eindgebruikers niets, in tegenstelling tot bij PropertyNL/RealNext. Vastgoedmarkt probeert al veertig jaar de aanzienlijke kosten van het verzamelen, aanbieden en controleren van de data terug te verdienen door het verkopen van specifieke dataproducten aan de markt en gebruikt de data ook redactioneel voor het schrijven van (research)artikelen.

De min of meer hechte relatie tussen RealNext als stichting en PropertyNL als facilitator van data en een portal kwam de afgelopen jaren steeds meer onder druk te staan. PropertyNL hekelde het geringe overleg met de stichting en met name de voorzitter van de Raad van Toezicht, Jorritsma, terwijl een aantal RealNext-klanten PropertyNL verweet niet echt goed om te gaan met hun data en RealNext vooral als een melkkoe te beschouwen. Tien maanden geleden besloot RealNext – zeg maar Jorritsma – dat het contract met PropertyNL per 1 juli 2016 moest worden opgezegd. Er volgde mediation, maar die leidde tot niets. Ondertussen werd wel duidelijk dat RealNext zelf was begonnen met het opzetten van een eigen database. PropertyNL verweet RealNext in het kort geding onder meer met behulp van Chinese ict-ers allerlei data te ‘scrapen’ om de eigen databas te voeden.

Nu het kort geding voorbij is en PropertyNL heeft laten weten geen trek te hebben in een bodemprocedure, lijkt het vervolg voorspelbaar. Ook PropertyNL komt met een nieuwe, eigen database met listings op basis van de oude (eigenlijk van RealNext) en RealNext heeft aangekondigd ook met een eigen database te komen. Die wordt dan per 1 juli ook nog eens gevoed met de oude van PropertyNL.

De kernvraag is wat de markt hiermee opschiet? Ik vrees niets. We hebben al databases van Vastgoedmarkt en Vastgoeddata en ook de opportunistische van het Vastgoedjournaal. En dan is er nog de beperkte database van de institutionele partijen – de stichting StiVAD – en die van de NVM  en misschien nog wel van een paar andere krabbelaars waarvan ik de namen niet eens wil kennen. Daarnaast hebben alle grote makelaars ook nog eens hun eigen database, al dan niet gebaseerd op hun eigen informatieverzameling en gecontroleerd en aangevuld door onder meer Vastgoedmarkt.

Als ik de situatie na het kort geding inschat, ga ik ervan uit dat RealNext als ‘onafhankelijke stichting’ haar langste tijd heeft gehad. Van de drie founding fathers – DTZ Zadelhoff, JLL en CBRE – hebben DTZ Zadelhoff en JLL gezien hun slinkende marktprestaties andere zaken om zich druk te maken en zij zullen beslist geen grote sommen willen stoppen in weer een nieuwe database van RealNext. Ik vermoed dat CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers en Dynamis er ook weinig in zullen zien, temeer omdat RealNext als stichting niet bepaald uitblinkt door vastgoedkennis en een klinkend netwerk. Jorritsma is weliswaar een handige politieke netwerkster, maar weet niets van vastgoed en ze schijnt trouwens aangegeven te hebben terug te willen treden als voorzitter van de Raad van Toezicht. Ook heb ik vernomen dat de directeur van de stichting, Berend van Hemel inmiddels is opgestapt. Blijkt over ene Eddy Hamoen, sinds november 2015 actief bij RealNext en gespecialiseerd in online ontwikkelen en mobiele diensten; niet bepaald iemand die iets van vastgoed weet, dus. En dan hebben we nog Monique Blank, die op de website van RealNext wordt opgevoerd als Business Owner, maar van wie de vastgoedervaring niet veel verder gaat dan haar werkzaamheden als secretaresse bij Jones Lang LaSalle. Haar belangrijkste zakelijke activiteit is overigens het leiden van een eigen bureau, Crystal Heart Connection: ‘Voor mensen die hun persoonlijke potentieel willen (h)erkennen, verdiepen en diepgaande veranderingen willen. Niet bang zijn om naar zichzelf te kijken en authentiek willen leven/functioneren zowel zakelijk als privé. Inzien dat de weg naar een duurzame wereld besloten ligt in authenticiteit. Specialties: Coaching & training op de thema’s levensopgave en persoonlijke ontwikkeling, Reading, healing, lichaamswerk (woman) Empowerment; Life coaching (allround). Begeleiding voor hoog- en paranormaal gevoeligen’. Aldus haar eigen LinkedIn-pagina.

Met alle respect, de vastgoedbranche heeft toch echt iemand anders nodig voor een goede, transparante, betrouwbare en professionele database voor aanbod, opname en transacties, lijkt me zo. De enige directe link – opnieuw aldus de website van RealNext – met de beroepspraktijk van commercieel vastgoed, ligt bij twee leden van de Raad van Toezicht, R. Kempen van DTZ Zadelhoff en R. Vroegop, COO/CFO van JLL Nederland. Maar of hun prioriteiten – of die van hun werkgevers – echt bij RealNext liggen, betwijfel ik zeer.

Ik voorspel dan ook dat de 74 leden/klanten van RealNext – de makelaarsorganisaties die nu gebruik moeten gaan maken van de nieuwe website – snel zullen beslissen zich terug te trekken en dat de nieuwe website van RealNext een vroege dood sterft. Met de ondersteuning van PropertyNL had RealNext misschien nog een toekomst, maar op eigen houtje zeker niet. Daar komt nog bij dat het verdienmodel – de listings die werden betaald, werden doorberekend aan de eindgebruiker – zijn langste tijd al enige tijd heeft gehad.

Of de ‘nieuwe’ website van PropertyNL het wel zal redden, weet ik niet. Ze missen in ieder geval de geldelijke ondersteuning van RealNext-klanten en het is nog maar de vraag of de makelaarsorganisaties bereid zijn te gaan betalen voor de nieuwe website van PropertyNL.

Ik heb me in het verleden een aantal keren sterk gemaakt voor één professionele vastgoeddatabase. Alleen met zo’n database, gesteund door alle relevante partijen, kan de markt echt open en transparant – dus beter en professioneler – worden gemaakt. Het meest logisch lijkt me dat je dan bij Vastgoedmarkt uitkomt, met een database die al bijna 45 jaar bestaat. Een andere mogelijkheden is de nieuwe database van PropertyNL. Daarnaast zijn er een aantal partijen in dit segment actief, die ook al claimen ‘de enige ware’ te zijn, maar daar kunnen vraagtekens bij worden geplaatst. En dan is er nog de beperkte database van StiVAD. Maar keus genoeg, lijkt me om een nieuwe start te maken. Dat is hard nodig.

Op de website Kantorenwizard.nl van Rietmeijer Strategisch Advies stonden twee bijdragen die treffend illustreren dat er op dit moment nog weinig sprake is van een helder beeld van wat er in de markt gebeurt. Ik citeer: ‘De afgelopen maand presenteerden diverse partijen de kantorenmarktcijfers 2015 inclusief een forecast voor 2016. Naast de juichcijfers over de beleggingsmarkt nu, na vele jaren, ook wat positiefs over de gebruikersmarkt. Maar zijn die cijfers wel zo positief? Of proberen partijen met elkaar het sentiment wat op te kleuren? Een overzicht van de gepresenteerde cijfers.

CBRE: opname: 1.300.000 m²/ stijging 17,0%

DTZ: verhuurd 2015: 1.200.000 m² / stijging 13,0%

Dynamis: opname: 1.082.070  m²/ daling 4,2%

JLL: opnamedynamiek: 1.250.000 m² / stijging 13,0%

NVM: opnamevolume: 880.000 m² / stijging 5%.’

In een tweede bijdrage wordt er ook kritiek geleverd op Vastgoedmarkt: ‘Afgelopen maand was het de beurt aan VGM waarbij men uitkwam op een opnamegroei van 6% ten opzicht van 2014. In onze ogen nog steeds (te) hoog maar in ieder geval realistischer dan de cijfers van de grote makelaarskantoren.’

Ik heb er de exacte cijfers bijgehaald. In het februari-nummer meldt Vastgoedmarkt dat er in 2015 1.293.700 m2 aan kantoorgebruikerstransacties (opname) kon worden geregistreerd in het segment 500 m2 en meer. Dat is inderdaad 6 procent meer dan Vastgoedmarkt over 2014 registreerde (1.224.500 m2). Kantorenwizard.nl heeft het dus niet juist. Het door Vastgoedmarkt geregistreerde aantal gebruikerstransacties is nagenoeg gelijk aan dat van CBRE en het is te verklaren waarom JLL en DTZ Zadelhoff er niet eens zover naast zitten. Vastgoedmarkt verwerkt namelijk in januari ook nog de meldingen die ‘te laat’ zijn aangeleverd, maar wel in 2015 hebben plaatsgevonden. De stijgingspercentages ten opzichte van 2014 zijn wel opvallend verschillend.

Maar de gedachte achter de opmerkingen van Kantorenwizard.nl is juist: er bestaat een wirwar aan termen en definities (opname, verhuur, gebruikerstransacties) en er wordt althans in deze uiteenzetting geen onderscheid gemaakt tussen nieuw contract, huurverlening, huuraanpassing of sale-and-lease-back om een paar nuances in de nieuwe verhuurtransacties te noemen.

Ik citeer opnieuw: ‘Wat als eerste opvalt is dat je zowel qua getallen als onderliggende definities alle kanten op kunt. Want wat bedoelen ze precies met opname, verhuurd en opnamedynamiek? Nu zullen daar best heldere definities aan ten grondslag liggen, echter de som van de conclusies leidt tot twijfel over de kwaliteit en bedoelingen van deze cijfers. Zouden we van de markt (leiders) niet mogen verwachten dat men met elkaar afspraken maakt over sluitende definities en tracht te komen tot meer eenduidige cijfers en conclusies?’

Inderdaad, daar ligt de toekomst en de noodzaak: eenduidigheid in definities en termen, in aanmelding, in controle en rapportage. Zolang al deze zaken versnipperd zijn, blijven de uitkomsten hoogstens geschikt voor marketingdoeleinden, maar niet als bron van serieuze research(journalistiek). Wanneer gaan alle relevante partijen bij elkaar aan tafel om eindelijk eens te komen tot een uniforme vastgoeddatabase? Het zal tijd worden.

 

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: