Klépierre moet kiezen wat ze met de Markthal Rotterdam wil

Tijdens de vastgoedbeurs Provada, begin juni in de RAI te Amsterdam, werd bekend dat ontwikkelaar Provast en de eigenaar van het retaildeel van de Markthal Rotterdam na ruim drie jaar van ernstige conflicten de strijdbijl hebben begraven. De conflicten betroffen met name de financiële afhandeling van de verplichtingen die beide partijen al in 2010 waren aangegaan over de oplevering van de marktvloer, winkels en horecapanden van het project, alsook afspraken over exploitatie en huurgarantie. Het retaildeel van de Markthal Rotterdam – die verder ruim 300 appartementen en een grote parkeergarage omvat – werd in 2010 voor 42 miljoen euro door het toenmalige beursfonds Corio gekocht van Provast. In 2014 ging echter Corio over in het Franse beursgenoteerde vastgoedfonds Klépierre, dat daarmee dus ook eigenaar werd van de marktvloer en de winkel- en horecaruimten. Sinds de opening van de Markthal Rotterdam op 1 oktober 2014 stonden de twee partijen enige malen tegenover elkaar voor de rechter. Met de nu – zonder details – naar buiten gebrachte deal tussen Klépierre en Provast zijn alle problemen tussen de twee partijen definitief opgelost en is de bemoeienis van Provast bij de Markthal, bijna vier jaar na de opening door koningin Máxima, helemaal beëindigd. Over de achtergronden van deze problemen verwijs ik u graag naar het boek Markthal Rotterdam, Bloedstollend vastgoedverhaal, dat eind vorig jaar uitkwam (ISBN 978-90-827810-0-7) en door ontwikkelaar Hans Schröder en ondergetekende is geschreven. Het boek is onder meer te bestellen via bol.com.

IMG_0035

De problemen over het functioneren van de marktvloer van de Markthal Rotterdam met zijn 96 (vers)units, 15 winkelunits en acht horecagelegenheden zijn met de finale deal tussen Klépierre en Provast overigens niet opgelost. De meeste ondernemers op de marktvloer zijn uitermate ongelukkig over de manier waarop de Franse beursgenoteerde retailvastgoedgigant met hun belangen omgaat. De communicatie tussen de ondernemers en Klépierre verloopt al jarenlang moeizaam. En dat is een understatement. De ondernemers maken zich onder meer druk over de hoge huurprijzen, de servicekosten, de manier waarop Klépierre de Markthal in de markt zet, het onderhoud (‘de muizenplaag’), de tocht en de klimaatbeheersing in de immense hal, en de branchering.

Over hun klachten hebben ze vorige week een rapport gepubliceerd, van de hand van een projectgroep onder leiding van de voormalige wethouder van Rotterdam, Hamit Karakus. Die weet waarover hij het heeft. Het afgelopen decennium speelde hij een doorslaggevende rol om het totaalproject Markthal Rotterdam überhaupt uit en van de grond te krijgen. In het AD van vorige week stond een uitgebreid artikel over dit rapport, getiteld Markthal 2.0, met als belangrijkste conclusie dat ‘het roer om moet’, dat de exploitatiekoers door eigenaar Klépierre ‘drastisch moet worden gewijzigd’. ‘Het complex moet op de schop, met onder andere minder vierkante meters aan kramen en een ruimer aanbod van dagverse producten. Hiermee moet de consument uit de stad en regio naar de koopkathedraal worden gelokt’. Want ook al is de Markthal Rotterdam nationaal en internationaal een prijswinnend vastgoedproject gebleken, juist de Rotterdammer laat de marktvloer links liggen, omdat hij het als een dure ‘vreetkeet’ beschouwt, waar de schaarse verse producten die er nu nog worden aangeboden, voor de gewone man niet te betalen zijn.

 

BOEKPRESENTATIEMARKTHAL08.jpg

Voormalig wethouder Hamit Karakus neemt het eerste exemplaar van Markthal Rotterdam, Bloedstollend vastgoedverhaal, in ontvangst uit handen van Hans Schröder (rechts) en Ruud de Wit (midden)

Het rapport Markthal 2.0 is opgesteld in opdracht van de Markthal Ondernemersvereniging MHOV, omdat de huidige ondernemers – en dat is niet voor het eerst – van mening zijn dat het niet goed gaat met de marktvloer en omdat ze, aldus het AD, vrezen dat ‘veel uitbaters kopje onder zullen gaan’. Ze spreken zelfs van verloedering. Het rapport van Karakus is gebaseerd op een enquête onder 400 bezoekers in de hal en 1.250 personen online. Ik citeer het AD: ‘Daaruit blijkt onder meer dat meer dan de helft van de bezoekers ‘alleen maar komt rondkijken’. 61 Procent van de geënquêteerden ter plekke (en 55 procent online) zegt bij een bezoek een bedrag van tussen de 0 en 25 euro uit te geven. Respectievelijk 4 en 8 procent geeft tussen de 50 en 75 euro uit. De wens is dat er een betere mix komt tussen ‘food en vers’. Horeca en ‘pseudo-horeca’ hebben nu de overhand, zo wordt vastgesteld. In Markthal 2.0 moet ‘langzaam maar zeker’ worden toegewerkt naar minder horeca. ,,Bij nieuwe verhuur en het verlengen van contracten kan hierop worden afgekoerst.’’’

Veel van de aanbevelingen zijn trouwens terug te vinden in het boek van Schröder en mij over het hele ontstaansverhaal van de Markthal Rotterdam. Het rapport Markthal 2.0 ligt nu bij de gemeenteraad, het college van b en w en ook bij de leiding van Klépierre, in Utrecht en Parijs. Het AD citeert ook een woordvoerster van Klépierre, die zegt dat ‘de eigenaar zich niet herkent’ in het verhaal van de ondernemers. ’We gaan liever rechtstreeks met hen in gesprek. Het is jammer dat die contacten zijn opgeschort’’, aldus een zegsvrouw.’

En daar ligt precies al bijna vier jaar het probleem. De opstelling van Klépierre die de dialoog met ondernemers uit de weg gaat en zich als arrogante vastgoedgigant opstelt. Laat ik vooropstellen, dat de exploitatie van een concept als de marktvloer van de Markthal op geen enkele wijze kan worden vergeleken met het runnen van een winkelcentrum, waar de expertise, deskundigheid en ook het succes van een beursfonds als Klépierre liggen. De marktvloer van de Markthal Rotterdam is geen winkelcentrum, maar een bijzonder retailproduct dat deskundig, innovatief en vooral betrokken management vereist. Met andere woorden: de marktvloer van de Markthal Rotterdam is geen institutioneel en/of traditioneel vastgoedproduct met de daarbij behorende rendementen, zoals Klépierre blijkbaar vanuit het hoofdkantoor in Parijs arrogant blijft denken en volhouden.

Ik begrijp dan ook in het geheel niet waarom Klépierre aan zijn retaildeel van de Markthal Rotterdam vasthoudt. Het past niet in de portefeuille en bijna vier jaar van exploitatie laat zien dat de vastgoedgigant geen actief en coöperatief management nodig vindt of daartoe onmachtig is. Mijn advies aan Klépierre is dan ook: verkoop de marktvloer en aanpalende winkels en horecaruimten in de Markthal zo snel mogelijk aan een of meer private partijen, die wel de interesse, betrokkenheid, deskundigheid en liefde hebben om het megasucces van het hele Markthal Rotterdam-project verder te schragen met een succesvolle exploitatie, samen met de ondernemers.

Ik vrees echter dat de Franse arrogantie – die zich ook laat zien bij de manier waarop er zaken worden gedaan bij Air France-KLM – dat vooralsnog niet toelaat. Want wat maakt 42 miljoen euro aan investering eigenlijk uit op een totale vastgoedportefeuille van een ruim 25 miljard euro, zeker als de huidige exploitatie – naar het schijnt – nog steeds enigszins kostendekkend is?  Blijkbaar moeten eerst de verliezen op de exploitatie nog onacceptabel worden en de leegstand nog verder toenemen. Maar verloedering van de Markthal Rotterdam – zoals de ondernemers vrezen – is niet in het belang van de gemeente Rotterdam, lijkt me. Twee jaar geleden riep ik burgemeester Ahmed Aboutaleb in het AD al eens op bij Klépierre in Parijs op bezoek te gaan om over de toekomst Vande marktvloer te praten.. Zo’n bezoek lijkt me nu toch echt op zijn plaats, zeker na het uitbrengen van het rapport Markthal 2.0. Maar ja, Aboutaleb weet ook, dat soortgelijke stappen en wensen vanuit de Tweede Kamer in de voortdurende ellende rond Air France-KLM tot nu toe ook weinig hebben uitgehaald.

Advertenties
Comments
3 Responses to “Klépierre moet kiezen wat ze met de Markthal Rotterdam wil”
  1. Hans van Tellingen schreef:

    Nog even samenvattend hoe het dan wél zit:
    • Wekelijks komen er ongeveer 150 duizend bruto bezoekers in de Markthal. Dat betekent dat er acht miljoen bezoekers per jaar komen.
    • Ongeveer een derde van de bezoekers is afkomstig uit Rotterdam, ruim twintig procent komt uit het overige Rijnmondgebied. Dat betekent dat minder dan de helft van de bezoekers als (dag)toerist is te kenmerken. De veronderstelling dat de Markthal er dus alleen is voor dagjesmensen van buiten is dus niet waar.
    • Ongeveer 76 procent van de bezoekers doet een besteding.
    • De weekomzet bedraagt gemiddeld ongeveer 1,3 miljoen euro, de jaaromzet zo’n 63 miljoen euro. 29 procent van de omzet komt bij de winkels terecht, achttien procent bij de restaurants en 53 procent bij de kramen. Het gerucht dat de kramen weinig omzet behalen is daarmee verwezen naar het rijk der fabelen.
    • Bezoekers zijn uiterst positief over de bereikbaarheid, de sfeer, de keuze in het aanbod en de kwaliteit van het aanbod. De verbeterpunten spitsen zich toe op ‘meer bankjes’, meer toiletten en een pinautomaat. Ook worden er kritische geluiden gehoord over het feit dat het er wel erg druk is. De keerzijde van het succes.

  2. Hans van Tellingen schreef:

    Dat onderzoek is natuurlijk flut. Kon iedereen aan meedoen. Een parodie op goed onderzoek doen. Hier hoe het wél zit. Wetenschappelijk, betrouwbaar. Integer. De rest is ruis. https://retailtrends.nl/item/49107/het

    • ruuddewit schreef:

      Er is door de ondernemers nooit gezegd – en ook niet door voormalig wethouder Karakus – dat Markthal 2.0 een wetenschappelijk onderzoek. Hetgeen in het rapport wordt gesteld is vooral het gevoel van de onderbuik van de ondernemers, gestaagd met een kleine enquete. Dat maakt het zeker geen flut, Hans. Met die kwalificatie haal je hen – en Karakus – ten onrechte onderuit. Een aantal zaken van hetgeen jij schrijft, Hans, wordt door hen ook niet betwist, en ook niet door mij. Maar Klepierre communiceert niet – nooit met mij (vanwege mijn boek) en ook niet met de ondernemers of andere betrokkenen. Waarom brengt Klepierre niet zelf de omzet- en rendementscijfers naar buiten, als die van jou kloppen? Ik geloof er niets van dat de klachten van de afgelopen drie jaar van de ondernemers onzin zijn, zoals jij feitelijk stelt. Ga maar met hen praten, de meesten zijn echt ontevreden. Door te reageren zoals jij doet, maak je jezelf wel erg spreekbuis van Klepierre? En dat heeft weer niets met wetenschappelijkheid te maken.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: