Transparantie in Nederlandse vastgoedsector is niet gebaat bij onjuiste opnamecijfers en ranglijsten

IMG_0028

(Voor de goede orde en om alle misverstanden te voorkomen: in schrijf deze bijdrage als onafhankelijke blogger en niet als exponent of ex-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Dat weet de sector. Daarom wordt hetgeen wat ik in deze blog Visie op Vastgoed schrijf, ook door de sector gewaardeerd. Kritisch, fair, eigenzinnig, onafhankelijk. Daar kun je het dus mee eens zijn of niet. Even goede vrienden. Dat ik nog steeds een column heb in Vastgoedmarkt en daar met een zekere regelmaat in schrijf als medewerker, doet daar niets aan af. Dus lees het onderstaande niet als een tekst onder verantwoordelijkheid van Vastgoedmarkt. Dit leidende vakmedium op het gebied van commercieel vastgoed in Nederland – hoe dierbaar ook – heeft met deze tekst niets te maken gehad. )

Het is blijkbaar weer ‘lijstjes-tijd’ voor de Nederlandse vastgoedbranche. PropertyNL publiceerde namelijk afgelopen week zijn bekende lijstjes onder de noemer Top-1001 Adviseurs 2020 met makelaars, beleggingen en nog zo wat segmenten. En de marktpartijen die op die lijstjes goed hebben gescoord, laten zich die kans niet ontnemen om via de sociale media te laten weten hoe goed ze zijn. LinkedIn stond aldus vol met de zelffelicitaties.

Daar heb ik op zich alle begrip voor. Als je het goed hebt gedaan, vind je het leuk om dat uit te dragen, ja zelf uit te schreeuwen. In die zin zijn die regelmatige ranglijstjes van PropertyNL en ook andere media een uitstekend marketinginstrument. Maar dan moeten de lijstjes wel betrouwbaar zijn en in ieder geval de nodige diepgang hebben. Daarvoor heb je weer goede en betrouwbare data nodig. Maar zijn die er wel? Die van PropertyNL zijn dat niet.

Ik heb het al vaker geschreven: de Nederlandse vastgoedbranche maakt er een puinhoop van als het gaat om data over marktpartijen, transacties, beleggingen, ontwikkelingen, huurprijzen en aanbod. Het lijkt wel of elke zich zelf respecterende partij, maar ook de media die hen bedienen, er alleen maar op uit is zijn om met ‘eigen’ data te scoren. En dat alles onder de noemer transparantie. Flauwekul, de Nederlandse vastgoedbranche is er de afgelopen decennia niet bepaald transparanter en controleerbaar op geworden ondanks alle mogelijkheden om data via internet vast te leggen, te archiveren en ook (commercieel) aan te bieden. Sterker nog, hoe meer partijen zich ermee bemoeien, des te moeilijker wordt het om een juist beeld te krijgen van wat er in de markt gebeurt en wat er echt toe doet.

En zo kan het gebeuren dat PropertyNL over 2019 maar liefst een ‘opname kantoren’ publiceert van 2,9 miljoen m2, terwijl vrijwel alle andere marktpartijen in hun rapporten op minder dan de helft uitkomen. Ik heb het nog even nagevraagd bij een paar echte marktspecialisten en die houden, net als Vastgoedmarkt, een metrage van 1,2 miljoen m2 aan. Dynamis kwam vandaag nog met 1,4 miljoen m2 aan kantooropname cijfers. Hetzelfde geldt voor de cijfers logistieke markt/bedrijfsruimten. Daar komt PropertyNL met 5,7 miljoen m2 aan opname over 2019. Ik weet dat de ‘verdozing’ van Nederland met logistieke ruimten voor velen een onaangenaam probleem vormt, maar zo gek maken we het echt niet. En ook bijna 1 miljoen vierkante meter aan nieuwe retailopname lijkt me behoorlijk sterk in de huidige moeizame retailmarkt.

Ik heb zeker gekeken naar de verantwoording van hoofdredacteur Wabe van Enk. Maar dat is een totaal onbegrijpelijk verhaal waaruit ik niets, maar dan ook niets zinnigs kan opmaken. Ik vrees dat er heel veel dubbeltellingen in de database van PropertyNL zitten en dat zegt alles over het gebrek aan transparantie in hun data base, waarover hij zich zo druk maakt. Dit soort data-onzin betekent ook veel voor de verder in het februarinummer opgenomen ranglijsten. Ik heb inmiddels al heel wat kritiek en zelfs laatdunkende gelach gehoord en gezien over de ranglijsten. Maar als marketinginstrument lijkt het te werken.

Ik geef nog een voorbeeld, de toppositie van Brickstone Retail in de ranglijst met belangrijkste retailmakelaars. Ik ken Brickstone Retail niet, maar weet wel dat een van de partners Feiko Witteveen is, de zoon van de nieuwe eigenaar van Blokker en Intertoys, Michiel Witteveen. En daarom heeft Brickstone Retail blijkbaar het afgelopen jaar veel huurcontracten van het slecht draaiende Blokker en Intertoys opnieuw mogen uitonderhandelen. Daar is in principe niets vreemds aan, maar verklaar dan in ieder geval in een toelichting dat je op die manier als PropertyNL bij de verrassende toppositie van Brickstone Retail bent uitgekomen, hoger dan gerenommeerde partijen als KroesePaternotte, CBRE, JLL en Dynamis. Dat is transparantie. Het grappige is, dat PropertyNL maar één voorbeeld geeft van wat Brickstone als retailmakelaar heeft gepresteerd: de 50 m2 voor een Iqos Store aan de Amsterdamse Heiligeweg. Waar die andere 85.766 m2 van Brickstone Retail vandaan komen – die de makelaar zijn toppositie opleveren – moeten we maar raden. Het kan natuurlijk zo zijn dat Brickstone Retail wel al die nieuwe retailtransacties heeft verzorgd, maar ik kan ze nergens terugvinden in de nieuwsbrieven van de vakbladen.

Het is trouwens niet voor het eerst dat ik dit geluid laat horen en kritiek heb op de manier waarop met name PropertyNL met data omgaat. Al in mijn hoofdredactioneel commentaar in Vastgoedmarkt in december 2004 (!) schreef ik: ‘Als kind had ik al niets met lijstjes van ‘de beste, de grootste of de slimste’. Die lijstjes leidden hoogstens tot afgunst en vechtpartijen op de speelplaats. (-) Daar komt nog bij dat dat de data waarop zulke kwalificaties werden gebaseerd, uiterst subjectief waren.’ (-) Soortgelijke bezwaren heb ik tegen de Top 101-lijsten van onze collega’s van PropertyNL. De criteria die worden gebruikt, zijn uiterst willekeurig, twijfelachtig en vooral weinig concreet.’

Bijna een jaar later, in november 2005, ging ik er in mijn commentaar met als kop Ranglijsten verder op in. De aanleiding toen was de gemeenschappelijke uitgave van de Neprom, Nieuw Commercieel Vastgoed in Nederland, gebaseerd op de database van PropertyNL die in mijn ogen volslagen onvoldoende en onnauwkeurig was. Ik heb toen ook geprobeerd uit te leggen dat mijn harde kritiek niet gericht was op het afbranden van PropertyNL, maar om de verbijstering dat een belangrijke sector als de vastgoedbranche er maar niet in slaagt om heldere, nauwkeurige en feitelijke data te verschaffen, noodzakelijk voor een goede bedrijfsvorming.

Dat PropertyNL zich van mijn kritiek niets heeft aangetrokken, spreekt voor zich. En dus is het blad ook de 15 jaar sindsdien gewoon doorgegaan met het vrijwel maandelijks publiceren van ranglijsten met makelaars, ontwikkelaars, beleggers, financiers en nog zo wat marktsegmenten. Daar was en is dus heel veel op af te dingen. Concurrerende media zijn daarin deels meegegaan. Zo publiceert Vastgoedjournaal al jaren een ranglijst van belangrijke netwerkers. Het trieste is, dat die door betrokkenen nog serieus genomen wordt ook en dat menigeen zich uitslooft om maar zo hoog mogelijk op die lijst te komen. Netwerken is heel belangrijk in de vastgoedbranche maar daarin een kei zijn – recepties aflopen, je op allerlei symposia laten zien, veel op de golfbaan staan, actief zijn op LinkedIn of Twitter  – zegt in mijn ogen niets over vastgoedkwalificaties. Maar ik kan het helemaal mis hebben. Er is in ieder geval een prominente Twitteraar die het tot president van de VS heeft geschopt.

Dit alles wil beslist niet zeggen dat ik een tegenstander ben van data verzamelen en daaruit conclusies trekken. Iedereen in de branche weet, dat Vastgoedmarkt daarmee is gestart en daarmee de eerste aanzet heeft gegeven tot de professionalisering van deze belangrijke economische business. Dat geldt met name voor de oprichter van Vastgoedmarkt, Dirk Rompelman en zijn vrouw Liesbeth van Deelen. Zeker 25 jaar hebben zij in de vorige eeuw nauwkeurig en professioneel bijgehouden en verzameld wat er allemaal gebeurde op het gebied van aanbod, verhuur en beleggingen in het commercieel vastgoed, aanvankelijk met name gericht op institutionele beleggers, want die maakten in de vorige eeuw nog het leeuwendeel van het commercieel vastgoed in ons land uit. Telefoneren, opschrijven, plakken en knippen, controleren en publiceren: dat is decennia lang de basis geweest van Vastgoedmarkt. En ook na het terugtreden van Rompelman en Van Deelen bij Vastgoedmarkt in 1996 zijn ze doorgegaan met het professioneel bijhouden van data, zoals kan worden geconstateerd in het onlangs verschenen en door Vastgoedmarkt gepubliceerde boekje Enkele ontwikkelingen en trends op de Nederlandse vastgoedmarkt 1969-2019, dat via de website van Vastgoedmarkt te bestellen is.

Na de komst van internet rond 2000 is het trouwens snel gegaan met de data en nieuwe partijen die zich erop storten, vooral om er ook een commercieel doel mee te dienen. Zo kwam ook PropertyNL op de markt. Wie herinnert zich nog M2Match van good old Piet Eichholtz begin deze eeuw. Of Real Next van de grotere en dominante makelaars/adviseurs en daarna Stivad van de institutionele beleggers en natuurlijk ook de data van NVM in Bussiness. Daarnaast gingen de vakgoedmedia zoals Vastgoedmarkt er mee verder, later ook het Vastgoedjournaal en nog verder van de markt afstaande partijen als Vastgoeddata, het CBS en Het Kadaster. En natuurlijk recentelijk Ventu via PropertyNL met de hulp van Calcasa, na een erg onaangename ruzie met de aandeelhouders van Real Next.

Ik herinner me ook de door Vastgoedmarkt georkestreerde bijeenkomsten van researchers, wetenschappers als professor Peter van Gool en Pé Kohnstamm, vertegenwoordigers van de belangenorganisaties Neprom, IVBN en NVM, alsook vastgoedpartijen en makelaars in een tevergeefse poging alle betrokken partijen achter een betrouwbare, betaalbare en voor iedereen toegankelijke database te krijgen, maar jammer genoeg is het daar door onderling wantrouwen, de moeizame financiering ervan maar ook tegengestelde belangen nooit van gekomen.

Ik weet het niet, maar ik vermoed dat juist die onmogelijkheid om tot een brede, door alle betrokkenen geaccepteerde en financieel te behappen vastgoeddata base te komen, ertoe heeft geleid dat juist Vastgoedmarkt de laatste twee jaar zijn onderzoeksactiviteiten sterk heeft teruggebracht. Op zich is dat geen bezwaar, omdat inmiddels verschillende marktpartijen zelf betere onderzoeken zijn gaan publiceren. En daarbij maken ze gelukkig nog steeds volop gebruik van gegevens en nieuws die door met name Vastgoedmarkt en – ja ook – door Property NL zijn verzameld.

Nu ik zelf wat meer op afstand sta van Vastgoedmarkt – ik ben al bijna tien jaar geen hoofdredacteur meer en schrijf deze blog op eigen titel – voel ik me ook vrij om een paar wat andere, pijnlijke opmerkingen te maken. Marktpartijen en relevante personen in de sector spreken er al enige maanden openhartig over dat het financieel niet goed gaat met PropertyNL/PropertyEU en het met veel tamtam een aantal jaren geleden gelanceerde datavehikel Ventu. Bekend is verder dat het hele researchteam inmiddels is ontslagen/ verdwenen/ met pensioen gestuurd, inclusief mede-oprichter en aandeelhouder Paul Wessels en topresearcher Petra Kooijman, alsook hoofdredacteur Erik de Boer en nog een paar andere medewerkers.

Ik kan niet anders dan vermoeden dat dit blijkbaar is terug te vinden in de manier waarop er met data bij PropertyNL wordt gewerkt. Ik zou het jammer vinden als PropertyNL zou verdwijnen, omdat ik pluriformiteit ook in de vakbladensegment noodzakelijk vind. Maar dat moet niet betekenen dat diezelfde sector alles wat er in het blad wordt geschreven, zomaar moet accepteren. De vastgoedmarkt is simpelweg niet gediend met dubieuze en verwarrende opnamecijfers en met op slecht verantwoorde data gebaseerde ranglijsten. De vastgoedsector heeft betrouwbare data en informatie nodig – en die worden wel degelijk door marktpartijen en sommige media verzameld en verspreid – om het niveau van transparantie te bereiken dat de maatschappij vraagt. Sterker nog, steeds meer eist.

Comments
2 Responses to “Transparantie in Nederlandse vastgoedsector is niet gebaat bij onjuiste opnamecijfers en ranglijsten”
  1. Peter van Gool schreef:

    Hallo, nooit van gekomen? Wat betreft een beleggingstransactiedata base hebben wij zeker wat bereikt. Ruud, kijk eens op de site van StiVAD. Het aantal deelnemers groeit nog steeds en er zijn inmiddels heel veel transacties in beeld gebracht. Ik geef toe, mijn oogmerk was ook een huurtransactiedatabase op te richten, maar daarvoor heb ik de handen niet op elkaar gekregen, maar voor de taxaties en voor aan- en verkoopbeslissingen is een transactiedatabase al heel wat.

    Peter van Gool

    • ruuddewit schreef:

      Dat zeg ik ook helemaal aan het einde: er zijn wel degelijk goede data bases gemaakt en daar hoort StiVAD zeker bij. Maar die ene alles omvattende database waar alle betrokkenen een rol spelen en die ook onderschrijven en financieel mogelijk maken – beleggers, private en institutionele partijen, financiers, makelaars, ontwikkelaars, taxateurs, gemeenten en de rijksoverheid – is er nog steeds niet. En misschien komt die er ook nooit! Jij weet als geen ander hoe moeizaam het hele proces is geweest om van StiVAD
      een succes te maken.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: