Multi Development kan beter geen spelletjes met Blackstone spelen

Ik heb met enige verbazing de berichtgeving in PropertyNL en PropertyEU – inclusief hun Nieuwsbrieven – gevolgd over Multi Development en de pogingen van de Amerikaanse private equity investeerder Blackstone om schuldpapieren van Multi op te kopen. Zie hierover ook mijn blog van 2 april dit jaar: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2013/04/02/blackstone-heeft-multi-in-een-stevige-omhelzing-en-laat-niet-meer-los/). Volgens mij heeft Property de afgelopen weken maar liefst zes keer gemeld dat de CEO van Multi, Heino Vink, van mening is dat ‘Blackstone geen spelletje met Multi moet spelen’.

Je zou er bijna iets van denken. Property als ‘His Master’s Voice’ van Multi en chairman Hans van Veggel! Ik heb tot nu toe geen enkele andere officiële reactie van de kant van Multi op de berichtgeving over de interesse van Blackstone voor de schuldenpositie van Multi mogen lezen. Niet op de berichtgeving bij Bloomberg of in de Financial Times; niet op de berichtgeving in het Fd of Vastgoedmarkt en ook niet op die in deze blog. Maar dus wel bij Property!

Ik mag Heino Vink trouwens wel. Hij is relatief jong (bouwjaar 1974), ervaren (hij startte bij Amstelland en was jaren verantwoordelijk voor Multi Vastgoed Nederland, België en Luxemburg), integer, bedachtzaam en ook aardig. Toch was ik verbaasd dat hij eind 2011/begin 2012 ineens werd opgevoerd als CEO van Multi Development, waarmee het vertrek van Glenn Aaronson als CEO – die moest vertrekken omdat het belang van Morgan Stanley met flinke verliezen was stopgezet – werd opgevuld. Maar nergens op internet of op de website van Multi werd en wordt deze enorme promotie van Vink met een officieel persbericht opgeluisterd. Alleen wordt de benoeming terloops genoemd in het bericht over een nieuwe financiering voor Multi, onder leiding van NIBC, twee jaar geleden. Na toch spraakmakende voorgangers als Hans van Veggel, Klaas de Ruiter, Peter Noordanus, Jaap Gillis, Arnold Haan en Glenn Aaronson verwacht je bij zo’n prestigieuze benoeming wel een wat betere introductie.

Mij is de afgelopen twee jaar opgevallen dat Heino Vink nauwelijks zichzelf heeft kunnen – of mogen – profileren als CEO van een toch zo belangrijke ontwikkelaar als Multi. Interview-aanvragen werden vriendelijk maar beslist door de communicatieafdeling van Multi onder leiding van Mark Cunningham (inmiddels ook verdwenen) afgewezen. Het was blijkbaar ook niet de bedoeling dat Vink zich nadrukkelijk als CEO van Multi zou gaan manifesteren. Multi is nu eenmaal Hans van Veggel en die heeft geleerd: waar geschoren wordt, moet je stil zitten.

Met alles respect voor Vink, ik heb de afgelopen twee jaar bij hem vooral de indruk gehad dat hij als CEO van Multi alleen maar fungeerde als het formele uithangbord om Van Veggel uit de storm te houden. De afgelopen twee jaar heb ik ook geen spraakmakende interviews of aandacht trekkende uitspraken van hem over de toekomst van Multi kunnen noteren.

En dan ineens zijn ferme uitspraken – en dan alleen in PropertyNL en PropertyEU – over de publiciteit rond de interesse van Blackstone voor Multi. Nou, daar zullen ze bij Blackstone in Londen van geschrokken zijn: Heino Vink laat de wereld weten dat er met ‘Multi geen spelletjes mogen worden gespeeld.’ Veel heeft Vink verder ook niet te melden en hij gaat ook niet op de onderliggende materie – de wankele financiële positie van Multi. In feite geeft hij op een ingewikkelde manier aan dat Multi ook helemaal niets kan doen tegen de manier waarop Blackstone zich bij Multi probeert binnen te werken.

De feiten. Multi Development is de afgelopen twee decennia vanuit het hoofdkantoor in Gouda uitgegroeid tot de belangrijkste ontwikkelaar van winkelcentra in Europa. Ik heb nergens kunnen achterhalen hoeveel Multi-projecten sinds 1982 zijn gerealiseerd, maar dat moeten er  meer dan 100 zijn geweest, verdeeld over maar liefst 20 landen. Multi staat ook voor design-kwaliteit. Bijna alle Multi-projecten hebben een of meer landelijke of internationale prijzen gewonnen.

Die enorme drive naar voren heeft Multi met name in de eerste jaren van deze eeuw geen windeieren gelegd. De beleggers stonden in de rij om Multi-projecten over te nemen, wat ‘de grote architect van de onderneming’ Hans van Veggel deed besluiten om een deel van de projecten ook als asset aan te houden. Een sterke troef daarbij was het eigen winkelcentrum management.

Maar met name na de val van Lehman Brothers in 2008 droogde de belangstelling van internationale beleggers voor de relatief dure winkelcentra van Multi snel op, terwijl ook het eigen asset management niet van de grond kwam. Jaap Gillis. Arnold de Haan en Glenn Aaronson kunnen daar ongetwijfeld over meepraten. Ook de deelname van het Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) in 2006 wist het financieringsprobleem van de ambities van Van Veggel en zijn team niet op te lossen. Deze samenwerking is inmiddels in 2011 ten einde gekomen, met behoorlijke afschrijvingen (of moet ik hier het woord ’verliezen’ gebruiken) voor zowel MSREF als Van Veggel en diens naaste medewerkers.

Eigenlijk is Multi Development al vanaf 2009 ‘technisch failliet’. Dat wil zeggen dat de kosten van de financiering van de niet-verkochte – of soms weer door beleggers ‘terruggegeven’ – assets en nieuwe ontwikkelingsprojecten nauwelijks opwogen tegen de inkomsten van de wel verkochte projecten en die van het winkelcentrum management. Zelfs de investering van het Canadese pensioenfonds CPPIB van 250 miljoen euro in de Turkse portefeuille in 2008 heeft dat technisch faillissement niet kunnen veranderen, evenmin als de enorm deal tussen Multi en Corio in 2010 van 1,3 miljard euro. Een deal trouwens waarop Corio al vele tientallen miljoenen euro heeft moeten afschrijven.

Overigens staat Multi in dat ‘technisch faillissement’ niet alleen.  In Nederland zijn TCN, Eurocommerce en Burgfonds slechts een paar sprekende voorbeelden van vastgoedondernemingen die jarenlang door hun financiers ‘in leven zijn gehouden’, puur op basis van de cashflow en de hoop dat het marktsentiment zou gaan veranderen. Uiteindelijk besloten de deelnemende banken de stop er toch maar uit te trekken, omdat elk perspectief op een betere toekomst verdwenen was. Bij Multi is dat blijkbaar nog niet het geval. NIBC heeft op de publicaties over de bemoeienissen van Blackstone met de schuldpapieren als leidende bank laten weten, dat Multi zijn renteverplichtingen over de lening van 850 miljoen euro nog steeds nakomt. En dat is in deze moeilijke tijden al heel wat!

Dat Vink nu met het waarschuwende vingertje naar Blackstone wijst, maakt deel uit van de strategie van Van Veggel, die daardoor zelf buiten beeld blijft. Maar ik maak me sterk, dat dezelfde Van Veggel en het management van Multi al lang met Blackstone aan tafel zitten om over de toekomst van Multi te praten.

De  verbazing van Vink over de bemoeienissen van Blackstone met Multi zijn ook een beetje naïef. Blackstone heeft alleen al voor nieuwe Europese investeringen 13 miljard dollar opgehaald en heeft helder gecommuniceerd dat ze daarvoor logistieke en retailprojecten wil kopen. De eerste stap daarvoor werd vorig jaar gezet door de overname van de Turkse Redevco-portefeuille.

Blackstone koopt, als risico-investeerder, ook niet voor de boekwaarde, maar maakt gebruik van de ambities (en de nood) alsook de financieringssituatie van de verkopende partijen. Blackstone weet ook dat er niet zoveel goede retailprojecten op de Europese markt te koop zijn. En tegelijk realiseren de Amerikanen zich maar al te goed, dat er niet zoveel Europese partijen zijn die een zo grote portefeuille als die van Multi kunnen verwerven. Na het toch mislukte Duitse avontuur van Corio met Multi valt van die kant niets meer te verwachten, terwijl de meeste Multi-projecten niet passen binnen de strategie en visie van Unibail-Rodamco.

Wat Vink in zijn reactie verder – al dan niet gedicteerd van boven af! – vergeet is dat Blackstone geen financier is, maar een belegger. Het gaat dus Blackstone helemaal niet om het opkopen van sterk in waarde verminderde waardepapieren. Het is Blackstone erom te doen om Europese winkelcentra in handen te krijgen tegen een marktconforme prijs, liefst nog iets daaronder. Het opkopen van die waardepapieren van Multi bij in moeilijkheden geraakte banken is dan ook alleen maar een middel om de onderliggende vastgoedwaarde op het niveau van een markt-realistische prijs te krijgen en die is heel wat lager dan de meeste projecten bij Multi in de boeken staan.

Koffiedik kijken is altijd moeilijk en soms riskant, maar in dit geval wil ik wel een voorspelling doen. Er wordt nu al gesproken tussen Blackstone en Multi over een overname van het belangrijkste deel van de Turkse winkelcentra portefeuille, inclusief het daarbij behorende winkelcentrum management. Daar gaan de Amerikanen een marktconforme prijs voor betalen, die om en nabij de helft van het bedrag ligt waarvoor die winkelcentra bij Multi en hun financiers nog in de boeken staan.

Vervolgens blijft er een afgeslankt Multi over, met daarin de moeizame Portugese, Spaanse en Belgische projecten en assets, de activiteiten van Multi in Nederland en nog een paar ontwikkelingen in Italië, Duitsland en Centraal en Oost-Europa. Multi zal daarmee verder kunnen gaan, met een dankzij Blackstone sterk verbeterde financiële positie. Of die nieuwe positie adequaat genoeg is om niet opnieuw in de problemen te geraken, moet de tijd uitwijzen. Maar het is wel zeker dat ‘het spelletje van Blackstone’ de enige manier is om te voorkomen dat de stekker definitief uit Multi wordt getrokken. Met een kleine parafrase op de uitlatingen van Vink: ‘Multi moet vooral ervoor zorgen geen spelletje met Blackstone te spelen’.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: